v\:* {behavior:url(#default#VML);} o\:* {behavior:url(#default#VML);} w\:* {behavior:url(#default#VML);} .shape {behavior:url(#default#VML);}
2-3-آشنایی با طرح‎هاي توسعه شهری برای نظم دهی به فرایند شهرنشینی کشور وهدایت آگاهانه آن در راستای اهداف کلان، طرح‎های مختلفی از جانب نهادهای مسوول تعریف گردید.هر چند که این طرح‎ها با توجه به ویژگی‎های خاص نظام شهرسازی کشور از آغاز تاکنون دچار تحولاتی شده اما قاعده نظام بندی و سامان بخشی شهرسازی کشور بر پایه وشالوده آن‎ها ریخته شده بنابراین نظری اجمالی و کلی، جهت آشنایی با این طرح‎ها که در 4 سطح ذیل تدوین می‎شوند خالی از فایده نخواهد بود.[1] 1- ملي (پهنه سرزمين) 2- منطقه‎اي (يک يا چند استان) 3- ناحيه‎اي (يک يا چند شهرستان) 4- محلي (شهری يا روستایی) 2-3-1-طرح‎ها در مقیاس ملي این طرح‎ها که طرح‎های جامع سرزمین،آمایش سرزمین وطرح کالبدی ملی را در بر می‎گیرند، اسنادی هستند که جهت هدایت طرح‎های فرودست مورد استفاده قرار می‎گیرند. 2-3-1-1-طرح جامع سرزمين: طرح جامع سرزمين، طرحي است که شامل استفاده از سرزمين در قالب هدف‎ها و خط مشي‎هاي ملي و اقتصادي از طريق بررسي امکانات و منابع و مراکز جمعيت شهري و روستائي کشور و حدود و توسعه و گسترش شهرها و شهرک‎هاي فعلي و آينده و قطب‎هاي صنعتي و کشاورزي و مراکز جهانگردي و خدماتي بوده و در اجراي برنامه‎هاي عمراني بخش‎هاي عمومي و خصوصي ايجاد نظم و هماهنگي نمايد. الف- تعيين محل شهرها و مراکز جمعيت آينده با توجه به عوامل محدود کننده از قبيل کمبود آب و استفاده‎هاي مختلف از زمين با رعايت اولويت براي مصارف کشاورزي. ب- تعيين حدود توسعه و ظرفيت شهرهاي فعلي و آينده و طرح و تنظيم نقشه توزيع جمعيت. ج- تهيه و تنظيم سياست‎ها و خط مشي‎هاي اجرائي و ضوابط لازم براي هدايت و کنترل شهرنشيني. د- مشخص نمودن شهرها و شهرک‎ها از نظر فعاليت‎هاي صنعتي، کشاورزي، جهانگردي، تاريخي، خدماتي و نيز تعيين شهرهاي مختلط از جهات فوق. ه- بررسي ارتباط شهرهاي فعلي و آينده در سطح منطقه و کشور. 2-3-1-2-طرح آمايش سرزمين این طرح‎ها به دلیل تأثیرگذاری سیاست‎های تدوین شده در درونشان در نظام شهرسازی دارای اهمیت بالایی هستند .مجری تهیه این طرح‎ها سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی است که از طریق جمع آوری داده‎های استانی و تشکیل کمیسیون‎های تخصصی، شالوده اولیه این طرح‎ها را پایه‎ریزی می‎کند. هر چند که عمر این طرح‎ها به قبل از پیروزی انقلاب اسلامی باز می‎گردد اما به جهت تغییر ساختار‎های برنامه‎ریزی و سیاست گذاری کشور این طرح‎ها از دهه 70 به بعد در مقیاس ملی و استانی تدوین شد و در صدد پاسخگویی به اهداف ذیل برآمد.[2] الف- تعيين استراتژي‎هاي توزيع فضائي جمعيت و فعاليت در پهنه سرزمين در جهت تدوين برنامه‎هاي توسعه اقتصادي و اجتماعي با نگرش آمايشي. ب- تعيين مناطق اولويت دار در توسعه از نظر پذيرش جمعيت و فعاليت. پ- تعيين نقش نواحي مختلف از نظر تقسيم کار ملي و استقرار فعاليت‎هاي کشاورزي، صنعتي، خدماتي و امکانات زيربنائي. ت- تعيين چشم انداز اشتغال و توزيع آن در بخش‎هاي مختلف اقتصادي در سطوح ملي. 2-3-1-3-طرح کالبدي ملي در کنار طرح آمایش سرزمین  یکی از مهمترین طرح‎های بالادست  موجود در نظام شهرسازی ایران طرح‎های کالبدی ملی است این طرح  که با هدف مکان‎يابي براي گسترش آينده شهرهاي موجود و ايجاد شهرها و شهرک‎هاي جديد، پيشنهاد شبکه شهري آينده کشور يعني اندازه شهرها، چگونگي استقرار آن‎ها در پهنه کشور و سلسله مراتب ميان شهرها به منظور تسهيل مديريت سرزمين و امر خدمات رساني به مردم و پيشنهاد چهارچوب مقررات ساخت و ساز در کاربري‎هاي مجاز زمين‎هاي سراسر کشورو تعیین مقررات ساخت و ساز در کاربری‎های گوناگون اراضی کشور، توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و تدوین می‎شود.برای تهیه این طرح ایران به 10 منطقه ذیل  تقسیم شد و به عنوان پایه برای طرح‎های کالبدی  منطقه ای مطرح گردید. مناطق عمده آن عبارتند از: · منطقه آذربايجان: استان‎هاي آذربايجان شرقي، آذربايجان غربي و اردبيل · منطقه زاگرس: استان‎هاي همدان، کرمانشاه، کردستان، لرستان و ايلام · منطقه خوزستان: استان‎هاي خوزستان و کهکيلويه و بوير احمد · منطقه فارس: استان فارس · منطقه البرز جنوبي: استان‎هاي تهران، مرکزي، سمنان، زنجان، قزوين و قم · منطقه مرکزي: استان‎هاي اصفهان، يزد و چهارمحال و بختياري · منطقه جنوب شرقي: استان‎هاي کرمان و سيستان و بلوچستان · منطقه ساحلي شمال: استان‎هاي گيلان، مازندران و گلستان · منطقه ساحلي جنوب: استان‎هاي هرمزگان و بوشهر · منطقه خراسان: استان‎هاي خراسان رضوي، خراسان شمالي و خراسان جنوبي   2-3-2-طرح‎ها در مقیاس منطقه اي هدایت توسعه منطقه‎ای و فراهم آوردن شرایط مناسب جهت رشد متوازن استان‎هاتنها در سایه حضور این طرح‎ها امکان پذیر است، که عبارتند از:  2-3-2-1-طرح آمايش استان (برنامه توسعه و عمران استان) این طرح به عنوان زیر مجموعه‎ای از طرح آمایش سرزمین با مد نظر قرار دادن اهداف موجود در آن طرح به  تعيين استراتژي‎هاي توزيع فضائي جمعيت و فعاليت در استان در جهت تدوين برنامه‎هاي توسعه اقتصادي و اجتماعي استان با نگرش آمايشي می‎پردازد. این طرح نیز توسط سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی تهیه و تدوین می‎گردد. 2-3-2-2-طرح کالبدي منطقه‎اي (يک يا چند استان) مکان‎يابي براي گسترش آينده شهرهاي موجود و ايجاد شهرها و شهرک‎هاي جديد، پيشنهاد شبکه شهري آينده منطقه يعني اندازه شهرها، چگونگي استقرار آن‎ها در منطقه و سلسله مراتب ميان شهرها به منظور تسهيل و مديريت منطقه و امر خدمات‎رساني به مردم و پيشنهاد چهارچوب مقررات ساخت و ساز در کاربري‎هاي مجاز زمين‎هاي سراسر منطقه، از جمله مسائلی است که در این طرح‎ها که توسط وزارت مسکن و شهر سازی تدوین می‎شود، مورد توجه قرار می‎گیرند.[3] 2-3-3- طرح‎ها در مقیاس  ناحيه‎اي این طرح‎ها که با توجه به طرح‎های بالادست طراحی و نگارش می‎شوند و خود نیز مبنای طرح‎های فرو دست به شمار می‎آیند به سه دسته زیر قابل تقسیم اند: 2-3-3-1-طرح توسعه و عمران (جامع) ناحيه اي نیاز به درک و شناخت واحد‎های عملکردی همگن در نواحی مختلف کشور و ارائه برنامه‎های یکسان و یکپارچه،سبب شد وزارت مسکن و شهرسازی با هدف  تدوين سياست‎ها و ارائه راهبردها در زمينه هدايت و کنترل توسعه و استقرار مطلوب مراکز فعاليت، مناطق حفاظتي و همچنين توزيع متناسب خدمات براي ساکنان شهرها و روستاها در يک يا چند شهرستان که از نظر ويژگي‎هاي طبيعي و جغرافيائي همگن بوده و از نظر اقتصادي، اجتماعي و کالبدي داراي ارتباطات فعال متقابل باشند، اقدام به تهیه طرح‎های  توسعه و عمران ناحیه ایی کند.این طرح‎ها در قالب شرح خدمات مصوب برای مناطق مختلف کشور تدوین می‎شوند.   2-3-3-2-طرح مجموعه شهري از اوایل دهه 70 به بعد به علت افزایش جمعیت مادر شهر هایی نظیر تهران،اصفهان،مشهدو...و ارتباطات اقتصادی – خدماتی میان آن‎ها  و تأثیر این کنش بر محدوده‎های پیرامونی آن‎ها موجب ایجاد پهنه‎های گسترده عملکردی فرا شهری در کشور گردید.که این پهنه‎ها خود شامل چندین شهر و صد‎ها روستا بودند. بنابراین لزوم شناخت و تحلیل و طراحی این فضا به گونه ایی است که  باید کلیت محدوده به صورت یکپارچه مورد مطالعه قرار گیرد.لذا طرح‎های مجمو عه‎های شهری توسط وزارت مسکن و شهرسازی تدوین شد.         ايجاد برنامه ريزي واحد براي شهر تهران و شهرهاي اطراف آن (مجموعه شهري تهران شامل شهرهاي واقع در شهرستان‎هاي تهران، دماوند، ري، شميرانات، کرج، ورامين، اسلامشهر، ساوجبلاغ و شهريار)نیز از این جمله اند. 2-3-3-3-طرح ساماندهي فضا و سکونتگاه‎هاي روستائي جهت توسعه هماهنگ و موزون فعاليت‎هاي کشاورزي، صنعتي و خدماتي از طريق توزيع  مناسب جمعيت و استقرار بهينه خدمات در محيط‎هاي روستائي (حوزه روستائي، مجموعه روستائي و منظومه روستائي) و حمايت از اجراي آن تهیه می‎شود. محدوده هر يک از اين طرح‎ها در طرح ناحيه‎اي مربوط تعيين مي شود.این طرح پس از بررسی در کمیته فنی شهر سازی استان،به تصویب شورای شهر سازی استان می‎رسد. 2-3-4-طرح‎هاي محلي این طرح‎ها که در مقیاس شهر و حوزه نفوذ آن تدوین می‎گردند پایین‎ترین حلقه از طرح‎های توسعه و عمران هستند[4] و عبارتند از: 2-3-4-1-طرح جامع شهر در بند (2) ماده (1) قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب 1353، این طرح به صورت زیر تعریف شده است: «طرح جامع شهر عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه‎های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی‎های عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه‎ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت‎های مربوط به آن‎ها تعیین می‎شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و هم چنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‎گردد. طرح جامع شهر برحسب ضرورت قابل تجدید نظر خواهد بود.» طرح جامع، طرح کالبدی- فضایی است که با بهره گیری از تحولات اجتماعی، اقتصادی و سیاسی جامعه به بهبود سازمان فضایی شهر و رفاه اجتماعی مردم می‎پردازد. به عبارت دیگر هدف عمده طرح‎های جامع، ایجاد نظم فضایی در شهر است. بدین سبب نه تنها خود شهر بلکه منطقه آن نیز مورد توجه و مطالعه قرار می‎گیرد. ویژگی هدایت گری طرح جامع، تأکید دارد که هر نوع طرح دیگری در شهر باید با اصول طرح جامع همان شهر مطابقت داشته باشد، از این رو طرح جامع، طرح اصلی و عمده[5] شهر محسوب می‎شود که در یک زمان 10 ساله میان مدت، سیاست‎های کلی توسعه شهر را تعیین می‎کند. الگوی طرح جامع در ایران که نشأت گرفته از نظریات «پاتریک گدس»، براساس مدل قدیمی «بررسی، تحلیل و طرح» قرار دارد، بارها مورد نقد و بررسی قرار گرفته است[6]؛ که در نتیجه این امر در سال‎های اولیه پس از انقلاب، نام این طرح‎ها به «طرح توسعه و عمران و حوزه نفوذ» تغییر نام یافت بدون این که تغییری در محتوا و روش تهیه این طرح‎ها صورت بگیرد و به دنبال آن برای روشن ساختن مفاد و اساس این طرح در تاریخ 23/12/63 «دستورالعمل تشخیص اساس طرح جامع شهر» توسط وزارت مسکن و شهرسازی برای تهیه کنندگان این طرح‎ها با محوریت دو موضوع تصویب گشت: ساده سازی مطالعات و توجه به جنبه فیزیکی طرح. با گذشت سال‎ها و نتیجه گیری عدم کارآیی الگوی رایج این گونه طرح‎ها که خصلتی محتوایی داشت، از سال 1378، الگوی طرح‎های ساختاری- راهبردی یا استراتژیک جایگزین طرح‎های جامع گشت.[7] فرآیند پیش از تهیه طرح جامع (توسعه و عمران) 1- در مرحله اول مسوولین محلی شهر، تهیه برنامه توسعه شهری را از اداره مسکن و شهرسازی استان (و در مورد شهرهای با جمعیت کمتر از 50 هزار نفر از دفتر فنی استانداری ها) درخواست می‎کنند و یا اداره کل مسکن و شهرسازی استان براساس اولویت‎ها و ضوابط و اعتبارات خود چنین نیازی را مطرح می‎کند. در هر صورت اداره کل، تهیه طرح شهر موردنظر را به واحد شهرسازی وزارت مسکن و شهرسازی پیشنهاد می‎کند. این پیشنهاد در صورت گذراندن مراحل مختلف، ضوابط لزوم تهیه طرح، اولویت گذاری تهیه طرح برای شهرهای مختلف و تأمین اعتبار در واحد شهرسازی، تصویب شده و پس از تعیین مهندسین مشاور ذی صلاح به اداره کل مربوطه جهت عقد قرارداد با مهندسین مشاور ابلاغ می‎گردد. 2- در مرحله دوم، مشاور تهیه کننده طرح، توسط سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی انتخاب می‎گردد و به وزارت مسکن و شهرسازی معرفی می‎شود، ولی بنابر روال و ضرورت‎های عملی و اجرایی، اغلب وزارت مسکن و شهرسازی، خود مشاور موردنظر را انتخاب کرده و از سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی تأییدیه به انتخاب مشاور و تأمین اعتبار برای طرح موردنظر را دریافت می‎کند. 3- در مرحله سوم، اداره کل مسکن و شهرسازی طبق مفاد قرارداد «تهیه طرح‎های توسعه و عمران و تفصیلی حوزه نفوذ شهرها» مشهور به قرارداد تیپ 12، اقدام به انعقاد قرارداد با مهندسین مشاور می‎نماید. مشاور موظف است در چارچوب این قرارداد، برنامه توسعه شهر مربوطه را در مقیاس  یا                   و                    و یا                     تهیه کند و  جهت ارزیابی و تصویب به اداره کل مسکن و شهرسازی استان تحویل دهد. هنگامی که برای تهیه طرح جامع، با مهندسین مشاور قرارداد بسته می‎شود، مشاور براساس قرارداد تیپ 12 طرح را تهیه می‎کند؛ و از دو قسمت به روی انجام این کار نظارت صورت می‎گیرد: 1- از سوی واحد شهرسازی سازمان مسکن و شهرسازی استان 2- از سوی دفتر طرح ریزی شهری وزارت مسکن و شهرسازی نیز به صورت یک نظارت عالیه به جهت منطبق بودن طرح با سطوح ملی، نظارت صورت می‎گیرد. پس از این مرحله، طرح جامع شهر به ترتیب زیر مورد بررسی و تصویب قرار می‎گیرد. 1- بررسی طرح در شورای شهرسازی استان و گزارش تصمیمات اتخاذ شده به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری. 2- بررسی کارشناسی طرح در کمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری. 3- ارایه گزارش بررسی طرح در شورای شهرسازی استان و نظریه کمیته فنی شورای عالی به شورای عالی شهرسازی و معماری برای تصویب نهایی. از سال 1369 شورای عالی شهر سازی با حفظ اختیارات خود در تصویب نهایی طرح ها، اختیار تصویب طرح جامع شهرهایی را که در مناطق جنگ زده واقع بودند و هم چنین شهرهایی را که جمعیت آن‎ها طبق سرشماری سال 1365 کمتر از 200000 نفر است و مرکز استان نیز نیستند، به شورایی با نام شورای شهرسازی استان به ریاست استاندار و عضویت مدیرکل یا بالاترین مقام استانی دستگاه‎های عضو شورای عالی واگذار کرد که نحوه بررسی و تصویب به صورت زیر است: 1- بررسی در کمیته فنی استان با حضور نماینده دبیرخانه شورای عالی و نمایندگان سایر اعضای شورای عالی که بنا به ضرورت و تشخیص ایشان در جلسات بررسی فنی طرح در استان شرکت خواهند نمود. 2- بررسی و تصویب در شورای استان با حضور نماینده دبیرخانه شورای عالی. 3- ارایه گزارش شورای استان به شورای عالی برای رأی گیری و تصویب نهایی طرح. 2-3-4-2-طرح هادی شهر این طرح طبق تعریف مندرج در بند (4) ماده (1) قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب سال 1353، عبارت است از طرحی،که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین‎های شهری برای عملکردهای مختلف به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارایه راه حل‎های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نمی باشند، تهیه می‎شود. تعریف فوق، تعریفی رسمی است که در حال حاضر مبنای عمل قرار نمی گیرد و این طرح‎ها از حالت اضطراری و جواب گویی به مسایل حاد و فوری خارج شده، به صورت یک طرح شهری مدون و مشخص برای سامان دهی فضایی شهر، در مقیاس مشخص درآمده اند به گونه ای که افزون بر شهر، دایره مطالعات این طرح‎ها به روستاهای حوزه نفوذ نیز توسعه یافته است؛ در نتیجه این طرح‎ها به دلیل نقوش و عملکرد وسیعی که در توسعه فیزیکی و کالبدی و سامان دهی شهرها دارند، الگوی رایج طرح‎های توسعه شهری به شمار می‎روند و جایگاهی ویژه نیز یافته اند، در نتیجه به جای طرح جامع برای شهرهایی کمتر از 50000 نفر جمعیت دارند، با مباشرت و نظارت وزارت کشور، طرح هادی تدوین می‎شود و به مرحله اجرا در می‎آید؛ بنابراین طرح هادی، طرحی است کوتاه مدت که برای یک دوره ده ساله، شیوه کالبدی و فیزیکی شهر را مشخص کرده، با توجه به واقعیات و مسایل مؤثر در توسعه شهر و حوزه نفوذ آن، به تعیین حدود توسعه فیزیکی ده ساله شهرها و تهیه نقشه کاربری اراضی و شبکه معابر و هم چنین تدوین معیارها، سرانه ها، تراکمها، ضوابط و مقررات ساختمانی می‎پردازد. الف- اهداف مورد نظر در طرح‎های توسعه شهری: در تهیه طرح‎های هادی شهری همچون سایر طرح‎های توسعه شهری، اهدافی مد نظر قرار گرفته که با توجه به تعریف ارایه شده از این طرح ها، می‎توان اهداف زیر را برشمرد: 1- پیش بینی و مشخص کردن جهات رشد و توسعه شهرهای کوچک درآینده و جلوگیری از رشد بی رویه و کنترل نشده این گونه شهرها. 2- استفاده متناسب و منطقی از زمین‎های شهری. 3- جلوگیری از بی نظمی و اغتشاش در کاربری اراضی. 4- توجه به کارکردها و عملکردهای گوناگون شهری، توزیع متناسب این عملکردها در مناطق متفاوت شهر. 5- تدارک طرح برای کنترل پروژه‎ها و برنامه‎های عمرانی شهرداری ها. 6- تهیه طرح در تطابق و متناسب با توانایی‎های کادر فنی شهرداری ها. در حقیقت محتوای طرح‎های هادی؛ مشخص کردن گذربندی‎های اصلی و منطقه بندی شهر و تجزیه آن‎ها به مناطق مسکونی، تجاری، صنعتی و... کیفیت کلی مسیل‎ها و دفع آب‎های سطحی و محل قرارگرفتن تأسیسات آب و فاضلاب و برق و خطوط عمده شبکه‎های توزیع آن‎ها است و نقشه تهیه شده در مرحله اول با مقیاس و در مرحله دوم و یا است، اما نقشه جزییات شهرسازی در آن با مقیاس  یا  بوده و نقشه حوزه نفوذ دارای مقیاس  یا  است.   ب- فرآیند پیش از تهیه و بررسی و تصویب طرح هادی شهری برای تعیین اولویت شهرها از نظر تهیه و یا تجدیدنظر طرح هادی، پرسشنامه هایی تهیه می‎شود و تحت عنوان جدول اطلاعات وضعیت طرح‎های توسعه شهری، به شهرهای تابعه هر استان و نیز به تمام استانداری‎ها جهت تکمیل و اعاده ارسال می‎گردد. در این جدول نام شهر، جمعیت آن، وضعیت شهر از نظر دارا بودن طرح شبکه بندی، طرح هادی و طرح هادی تجدیدنظر شده مشخص می‎شود و هم چنین تأکید می‎شود که اولویت تهیه یا تجدیدنظر در طرح هادی و یا تهیه طرح جامع آن‎ها توسط استانداری مشخص گردد و ازبین آن‎ها شهرهایی که تهیه و یا تجدیدنظر در طرح هادی آن‎ها توسط دفتر فنی استانداری مقدور نیست باید مشخص شوند، تا برای تهیه طرح هادی آن‎ها توسط دفتر فنی وزارت کشور اقدام گردد. از میان شهرهایی که تهیه و یا تجدید نظر در طرح هادی آن‎ها توسط استانداری‎ها در اولویت قرار گیرد و از دفتر فنی درخواست تهیه آن شده باشد، شهرهایی که دارای مشکلات حادتری هستند تعیین می‎شوند و نسبت به تهیه طرح هادی برای آن‎ها اقدام می­گردد. برای شهرهایی که در اولویت قرار گرفته اند و نقشه عکس هوایی جدید ندارند از سازمان نقشه برداری کشور، درخواست می­گردد تا به عکس‎برداری هوایی از آن‎ها اقدام نمایند تا در برنامه زمان بندی سال‎های آتی دفتر فنی منظور گردد. پس از تهیه طرح هادی، این طرح پس از بررسی در کمیته فنی شورای شهرسازی استان، به تصویب شورای شهرسازی و معماری استان خواهد رسید. 2-3-4-3-طرح تفصیلی در بند (3) ماده (1) قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب 1353، به صورت زیر تعریف شده است[8]: الف- تعریف طرح تفصیلی: «طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمین‎های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‎ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت‎های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‎شود و نقشه‎ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‎گردد.» محتوای طرح تفصیلی یا طرح جامع، در جزییات تفاوت دارد. آن چه در طرح جامع به طورکلی آمده است، درمحتوای طرح تفصیلی مشخص می‎گردد. این طرح براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع، چگونگی کاربری اراضی شهری در سطح محلات شهر، مساحت دقیق برای هر یک از آن ها، صورت دقیق شبکه عبورومرور و میزان تراکم جمعیت، تراکم در واحدهای شهری، اولویت‎های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی، مراحل توسعه شهری و موقعیت کلیه عوامل شهری را تعیین می‎کند؛ در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه‎های کاربری اراضی، شبکه‎های ارتباطی، مساحت ها، سرانه ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است. برای این که بتوان خطوط کلی طرح جامع را به طرح‎های دقیق قابل اجرا تبدیل کرد، از مکانیزم طرح‎های تفصیلی استفاده می‎شود، زیرا طرح جامع، شامل مسایل و راهنمایی‎ها و خط مشی‎های کلی است و به جزییات نمی پردازد. بنابراین، طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع شهری و به منظور ایجاد برنامه‎های اجرایی تصویب شده در این طرح، با مقیاس  یا  و یا  تهیه می‎شود. به هنگام تهیه نقشه‎های تفصیلی، نقشه شبکه خیابان‎ها تا حد کوچه‎های قابل دسترسی (ضمن تعیین کف خیابان‎های اصلی و فرعی)، تعیین نحوه استفاده از اراضی مشروح و قطعی شده و تراکم‎های جمعیتی و ساختمانی براساس پیشنهادهای طرح توسعه و عمران شهر و نتایج حاصله از بررسی‎های مشروح محلی تهیه می‎شوند. ب- روند تهیه طرح‎های تفصیلی: روند تهیه طرح تفصیلی که به صورت یکنواخت (تیپ) برای شهرها انجام شده، به دو مرحله عمده تقسیم می‎شود: مرحله اول شامل انجام بررسی ها، شناخت وضع اقتصادی، اجتماعی و خصوصیات جغرافیایی، تاریخی، اقلیمی و وضع فیزیکی شهر و نیز جمع آوری و تجزیه و تحلیل اطلاعات برای تهیه طرح تفصیلی است؛ این مرحله بررسی و مطالعات مشروح محلات و نواحی شهری بر مبنای اولویت‎ها را نیز در بردارد. مرحله دوم شامل مطالعه و تهیه طرح تفصیلی محلات و نواحی است. جهت تهیه نقشه‎های طرح تفصیلی از نقشه‎های پایه (افست) استفاده می‎شود. نقشه‎های پایه با استفاده از عکس‎های هوایی برای یک شهر و یا منطقه شهری تهیه می‎شوند که شامل عوارض طبیعی و عوارض ساخته شده توسط دست بشر می‎باشند. طرح تفصیلی که تاکنون متعاقب طرح جامع شهری و به منظور انجام برنامه‎های اجرایی تصویب شده طرح جامع شهری صورت   می­گرفته، در حقیقت انجام برنامه‎های مفصل و اجرای برنامه‎های جز به جز در مورد مناطق و محلات شهری است. بر این اساس طرح تفصیلی مشتمل بر4 مرحله زیر است: 1- مرحله بازشناسی؛ 2- مرحله تثبیت برنامه‎ها و طرح‎های اجرایی؛ 3- مرحله تشخیص و تعیین اولویت ها؛ 4- انجام و اجرای محتوای طرح و کاربرد اراضی. از سال 1369، شورای عالی شهرسازی با حفظ اختیارات خود در تصویب نهایی طرح ها، اختیار بررسی و تصویب طرح‎های تفصیلی شهری و تغییرات آن‎ها در هر استان را به عهده همان استاندار می‎گذارد. بدین معنی که در هر استان کمیسیونی به نام کمیسیون ماده 5، به بررسی و تغییر طرح‎های تفصیلی می‎پردازد. در حقیقت طرح‎های تفصیلی شهری و تغییرات بعدی آن‎ها پس از بررسی در «کمیته کار» به موجب ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی در کمیسیون‎های طرح تفصیلی (کمیسیون ماده 5) بررسی و تصویب می‎شوند. پ- اعضای کمیسیون ماده 5: اعضای کمیسیون ماده 5 (کمیسیون طرح تفصیلی)[9] عبارتند از: 1- استاندار (رییس کمیسیون) 2- رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان (دبیر کمیسیون) 3- مدیر کل میراث فرهنگی استان 4- نماینده شورای شهر 5- رییس سازمان جهاد کشاورزی استان 6- شهردار شهری که طرح تفصیلی مربوط به آن در کمیسیون مطرح است. 7- نماینده مهندس مشاور یا ارگان دیگری که عهده دار تهیه طرح تفصیلی می‎باشد. تا سال 1357، سازمان مسوول تهیه کننده طرح‎های تفصیلی، وزارت مسکن و شهرسازی بود، اما از این تاریخ به بعد، شهرداری‎ها به عنوان سازمان مسوول تهیه کننده طرح‎های تفصیلی قلمداد شده اند که با همکاری مهندسان مشاور خصوصی، باید طرح‎ها را تهیه کنند؛ ولی در حال حاضر مرجع تهیه کننده این طرح ها، همان وزارت مسکن و شهرسازی است. طرح‎های تفصیلی و تغییرات بعدی آن‎ها در صورتی که با طرح‎های جامع شهری مغایرت اساسی داشته باشند، پس از بررسی و تصویب در شورای استان جهت رأی گیری و تصویب نهایی به شورای عالی ارایه خواهند شد. مغایرت‎های اساسی طرح‎های تفصیلی با طرح جامع شهر براساس مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری تعیین می‎شوند. 2-3-4-4-طرح هادی روستا «عبارت است از طرحی که ضمن سامان دهی و اصلاح بافت موجود، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف از زمین مسکونی، تولیدی، تجاری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و نیازمندی‎های عمومی روستایی را حسب مورد در قالب مصوبات طرح‎های سامان دهی فضا و سکونت گاه‎های روستایی یا طرح‎های جامع ناحیه ای تعیین می‎نماید.» الف- اهداف طرح‎های هادی: در حقیقت طرح هادی روستایی عبارت است از تجدید حیات و هدایت روستا به لحاظ ابعاد اجتماعی، اقتصادی که اهداف زیر را دنبال می‎کند: 1- ایجاد زمینه توسعه و عمران روستاها با توجه به شرایط فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی. 2- تأمین عادلانه امکانات از طریق ایجاد تسهیلات اجتماعی، تولیدی و رفاهی. 3- هدایت وضعیت فیزیکی روستا. 4- ایجاد تسهیلات لازم جهت بهبود مسکن روستاییان و خدمات محیط زیستی و عمومی. ب – ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی: در مطالعه آیین‎نامه اجرایی تهیه و تصویب طرح‎های هادی روستایی براساس ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مصوب مورخ 17/9/1366 مجلس شورای اسلامی به موارد زیر بر می‎خوریم: ماده1- برخی از واژه‎های به کار رفته در این آیین نامه به قرار زیر می‎باشد: الف- روستا: روستا مجموعه ایست زیستی (مسکونی- تولیدی) که رابطه ارگانیکی با طبیعت و مجموعه‎های روستایی و شهری هم جوار خود داشته باشد و حدود آن براساس مواد 2 و 3 قانون تعاریف تقسیمات کشوری تعیین می‎گردد. ب- «منطقه روستایی» عبارت است از حوزه تأثیرگذار و یا تأثیرپذیر از روستا در ابعاد اقتصادی، اجتماعی و فیزیکی. ج- «مشاورین» عبارتند از افراد حقیقی و حقوقی متعهد و متخصصی که برای مدتی جهت تهیه طرح هادی روستاهای مشخص با عقد قرارداد با بنیاد مسکن همکاری می‎نمایند. ماده4- وظایف شورای مرکزی بنیاد مسکن که دارای یک کمیته فنی بررسی طرح‎ها می‎باشد در ارتباط با طرح‎های هادی عبارت است از: الف- تصویب ضوابط فنی و عمومی طرح‎های هادی. ب- تصویب طرح‎ها و برنامه‎های سالانه تهیه و اجرای طرح‎های هادی. ج- تصویب مدل‎ها و الگوهای توسعه روستاهای مناطق مختلف کشور و ابلاغ آن. ماده5- «شورای تصویب طرح‎های هادی»- این شورا مرکب از استاندار و یا معاون (عمرانی یا برنامه‎ریزی) استانداری و مدیران بنیاد مسکن و جهاد کشاورزی استان و ادارات کل مسکن و شهرسازی، مدیریت و برنامه‎ریزی استان که به سرپرستی استاندار تشکیل گردیده و دارای یک کمیته فنی به شرح زیر است: کمیته فنی طرح‎های هادی روستایی مرکب از نمایندگان بنیاد مسکن، جهاد کشاورزی، سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی و دفتر فنی استانداری به منظور بررسی و تاثیر طرح‎های پیشنهادی و ارایه آن به شورای تصویب تشکیل می‎گردد. طرح هادی روستایی که در کنار خود طرح‎های تجمیع روستایی و طرح‎های سامان دهی روستاهای پراکنده را دیده اند، به عنوان اشکالی از طرح هادی شهری که ابتدا توسط جهاد سازندگی تهیه می‎شدند از سال 1366 به بعد با متولی گری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان با همان اهداف طرح هادی شهری در مقیاس تهیه می‎گردند پس از آن، کمیته فنی استان و شورای عالی استان آن را تصویب می‎کنند. 2-3-4-5-طرح‎های ساختاری –راهبردی در آستانه برنامه سوم توسعه جمهوري اسلامي ایران، سه موضوع اصلي يعني بازنگري در نظام و ساختار شهرسازيٍ، بازنگري در قوانين شهرسازي و بازنگري در شرح خدمات تهيه طرح‎هاي شهري در دستور كار نهادهاي برنامه‌ريزي و عمران شهري قرار گرفت. مسايل مربوط به مديريت شهري، برنامه‌ريزي شهري و مشاركت مردمي به عنوان ابزارهايي براي توسعه اجتماعي، بازنگري در تمام زمينه‌هاي كهنه شهرسازي، به ويژه شرح خدمات تهيه طرح‎هاي شهري را ضروري و حتي الزامي نموده است. اين خواست به دليل آگاهي نهادهاي شهرسازي و عمران شهري كشور از عواقب و پيامدهاي شهرنشيني و توسعه شهري، تبديل به عزمي راسخ گرديد و معاونت معماري و شهرسازي وزارت مسكن و شهرسازي با پيشنهاد تجديدنظر شرح خدمات تهيه طرح‎هاي شهري، تلاش جديدي براي سياست‌گذاري نوين آغاز نمود. براي اين منظور معاونت معماري و شهرسازي وزارت مسكن و شهرسازي با تشكيل كميته بازنگري در شرح خدمات تهيه طرح‎هاي شهري، در سال 1377، مفهوم كلي طرح «ساختاري/ راهبردي» را پذيرفت.  گزارش مقدماتي طرح تجديد نظر در سال 1378 منتشر گرديد و جهت نظرخواهي در اختيار نهادها و سازمآن‎هاي مختلف شهرسازي كشور قرار گرفت و نظرات، انتقادات و پيشنهادهاي سازنده‌اي جمع‌آوري شد و همزمان با آن، يك طرح تحقيقاتي جهت تدقيق مفاهيم و محتواي طرح بازنگري تدارك ديده شد. هدف اصلي اين طرح تحقيقاتي ارائه الگويي مناسب براي تهيه طرح‎هاي شهري كشور است. اين تحقيق در چارچوب روش‌هاي علمي و طبق الگوي فرآيند شهرسازي، سعي نموده است رهنمودهاي كاربري مؤثري براي ارتقاء روش‌هاي تهيه طرح‎هاي شهرسازي ارائه نمايد. كليات اين طرح در كميته بررسي سازمان مديريت و برنامه‌ريزي مورد تصويب قرار گرفت. بي‌گمان تصويب الگوي پيشنهادي گام بزرگي در رسميت بخشيدن به الگوي طرح «ساختاري/ راهبردي» جايگزين طرح جامع مي‌باشد. انتقادات از طرح‎های جامع و سمت‌گيري‌ها به سوي رويه و فرايند راهبردي در دهه 1990 بر پايه الگوواره ای نوين  استوار بود. اين ديدگاه بر چشم‌اندازها، رسالت‌ها، قابليت‌ها بر پايه ديدگاه‌هاي انسان واره تأكيد ورزيده و مشاركت مردمي و بهره‌مندي از دانش، نوآوري، انعطاف‌پذيري و تصميم آزاد را توصيه مي‌نمايد. وظيفه طرح‎هاي راهبردي تدوين مجموعه يكپارچه‌اي از پيشنهادهاي كاربردي است، كه از تجزيه و تحليل ويژگي‌هاي حوزه مورد مطالعه بر پايه اهداف عيني به دست مي‌آيند. گرچه رويكردهاي مختلفي براي انجام اين كار وجود دارد اما روشي كه امروزه به كار مي‌رود استفاده از روش‌هاي تصميم‌گيري راهبردي است كه به تدوين راهبردها و سياست‌ها و سرانجام به اقدامات اجرايي منتهي خواهد شد. تعريف مفاهيم اصلي در طرح‌ريزي راهبردي عبارتند از: v            راهبرد: مجموعه سياست‌هاي اصلي به هم پيوسته‌اي است، که به منظور انتخاب مسير بهينه از بين كليه مسيرهايي كه فراروي تصميم‌گيران به منظور حصول به اهداف قرار دارد. v            سياست: عبارت از تصميماتي است كه براي اجراي راهبرد و حصول به اهداف عملياتي اتخاذ مي‌شود. سياست‌ها متناسب با راهبرد و اهداف برنامه اتخاذ مي‌گردند و خود پايگاه برنامه‌ها يا اقدامات اجرايي مي‌باشند با مسامحه مي‌توان آن‎ها را «راهكار» نيز ناميد. v            اهداف: قبل از ارائه راهبردها و سياست‌ها براي تدوين طرح‎هاي پيشنهادي، لازم است اهداف عملياتي و حتي اگر امكان داشته باشد اهداف كلي كه قبلا در هاله‌اي از ابهام تعريف شده‌اند، دوباره مرور شوند و در پرتو آگاهي بيشتر آن‎ها را دوباره بازبيني كرده و از نو تعريف نمود. در اين مرحله، ميزان سازگاري اهداف عملياتي مختلف نيز مورد بررسي قرار مي‌گيرد. v                 طرح: در حقيقت عبارت است از تدوين سياست‌ها يا راهكارهاي منسجم براي رسيدن به اهداف عيني كه در نقشه‌ها منعكس مي‌گردد.   برنامه‌ريزي ساختاري يا راهبردي نوعي از برنامه‌ريزي است كه بيشتر از برنامه‌ريزي جامع با عمل و عوامل اجرايي و فرآيند تصميم‌سازي و تصميم‌گيري در ارتباط است. در اين نوع برنامه‌ريزي، «عمل و برنامه» با همديگر ادغام شده‌اند. در برنامه‌ريزي راهبردي به جاي تأكيد بر تهيه طرح‌ تفصيلي و دقيق، بيشتر بر تعيين اهداف و تدقيق آن‎ها به صورت اهداف عملياتي و نيز روش يا سياست‌هاي رسيدن به آن‎ها توجه مي شود. يكي از مفاهيم كليدي در طرح‌ريزي راهبردي، تقسيم وظايف برنامه‌ريزي به دو مرحله اساسي است كه لازم و ملزوم يكديگرند. مرحله اول- طرح راهبردي (تعيين اهداف، راهبردها و راهكارها) مرحله دوم- طرح اجرايي (اجراي تصميمات، اقدامات، نظارت و اصلاح) براساس اين ديدگاه، در چند دهه اخير، موضوع تصميم‌سازي و مفاهيم وابسته به آن مثل تعريف و تعيين اهداف، سياست‌ها، ارزيابي گزينه‌ها و غيره به يك محور نظري و عملي در برنامه‌ريزي و طراحي شهري تبديل شده و  تعاريف و روش‌هاي متعددي براي كاربردي كردن آن ابداع شده است. در واقع طرح‎هاي راهبردي، در زمينه توسعه و عمران كالبدي، اسنادي هستند براي تصميمٍ‌سازي و تصميم‌گيري كه مجموعه‌اي از اهداف، راهبردها و سياست‌ها را براي توسعه و عمران شهر تعيين مي‌كنند و سپس مسوولان شهر و برنامه‌ريزان محلي براساس آن‎ها اقدام به تهيه و اجراي طرح‎ها و پروژه‌هاي شهرسازي لازم مي كنند. 2-3-4-6-طرح‎های موضوعی در جهت تکمیل  نقش طرح‎های جامع و تفصیلی شهری،در نظام بخشیدن به طرح‎های توسعه شهری،طرح‎های جزئی تری،متناسب با ماهیت مسئله مورد نظر،طی سالیان گذشته، برحسب نیاز مطرح گشته اند.طرح‎های موضوعی شهرسازی (جزئیات شهر سازی)  از این دسته هستند.این طرح‎ها به منظور بررسی  کردن یک مسأله خاص و در ادامه ارائه راهکارهای مناسب و سازگارتر طراحی و تنظیم شده­اند.و موضوعات مختلفی نظیر موارد مربوط به حوزه مسکن شهری،محیط زیست شهری،آلودگی‎های مختلف شهری،جایابی کاربری‎های خاص شهری،تغییر و تصحیح ضوابط خاص شهرسازی و... در این طیف از طرح‎ها قرار می‎گیرند.طرح‎های مربوط به جزئیات شهرسازی(طرح موضوعي) در حقیقت طرحي است كه براي احياء برخي از مكآن‎هاي متروك و با عملكردهاي قبلي خاص و ناحيه هايي وسيع (مثل معادن) يا حفاظت چند ناحيه با ارزش معماري در محورها حومه‎ها و سواحل و يا براي فعاليتهاي تفريحي و گردش و نيز فضاي سبز يا كمربند سبز تهيه مي شود و همانطوريكه از معناي لغوي آن برمي آيد معطوف به موضوعات خاص برنامه­ريزي و در واقع براي تكميل طرح‎هاي تفصيلي پايه و موضعي مي باشد و مشخصات عمومي چنين طرحي عبارت است از زمان محدود،تغيير در موضوع خاص محدوده هايي خاص در بخشي از شهر يا در سطح تمام شهر و همراه با ويژگيهاي قابل تغيير يا اصلاح بودن. از نظر مشخصات اجرايي نيز اين طرح مي تواند توسط بخش عمومي يا خصوصي يا تركيبي از هر دوي آن‎ها صورت گرفته و با همكاري نهادهاي مرتبط با موضوع اجرا شود. وظايف خاص طرح ساماندهي جنبه‎هاي خاص تقويت ساير طرح‎هاي شهري و تعيين وظايف نهادهاي ذيربط بوده و اسناد آن نيز شامل نقشه پيشنهادات، گزارش مكتوب براي ضرورتها و سياستهاي اجرايي و ساير مطالب توضيحي و تشريحي مي باشد. 2-3-4-7-طرح‎های موضعی طرح موضعي طرحي است كه هم از نظر زماني و هم از نظر مكاني با محدوديت همراه بوده و شامل طراحي توسعه جديد شهر با تجديد نظر در طرح‎هاي توسعه قبلي و يا بهسازي مناطقي از شهر و يا تركيبي از اينها خواهد بود. از نظر مشخصات عمومي اين طرح براي حداكثر مدت ده سال و همراه با قابليت تغييرات عميق در محدوده نسبتاً كوچكتر تهيه شده و قابل تغيير و اصلاح مي باشد. اجراي آن‎ها توسط بخش عمومي يا خصوصي يا تركيبي از هر دوي آن‎ها صورت گرفته و با همكاري نهادهاي مختلف به ويژه بخشهاي مركزي يا نواحي بزرگ جديد انجام خواهد شد. وظايف خاص چنين طرح ساماندهي مراكز شهري ساماندهي نواحي مسكوني قديم و يا جديد و ساماندهي نواحي صنعتي تجاري تفريحي گردشگري و غيره بوده اسناد آن نيز شامل نقشه پيشنهادات سند پيشنهادات و سياستهاي اجرايي و ساير مطالب توضيحي و تشريحي همراه با برآوردهاي مالي مي باشد. 2-3-4-8-طرح آماده‎سازی زمین آماده سازی زمین که در حقیقت شهرسازی اجرایی است، آن چه را که در طرح‎های جامع و تفصیلی برای شهر و شهرنشینان اندیشیده و تدوین شده است را به مرحله اجرا می‎رساند. آماده سازی زمین برای سکونت، از سال 1364، به عنوان فعالیتی جدید در روند برنامه‎ریزی شهری در ایران معمول گردید؛[10] از این سال به بعد در پروژه‎های زمین و مسکن، آماده ساختن زمین باید طبق طرحی مشخص انجام می‎گرفت و در نتیجه این کار به عنوان فعالیتی رسمی و تعریف شده در حیطه کاری وزارت مسکن و شهرسازی قرار گرفت. آماده سازی زمین، تنها اجرای طرح‎های جامع و تفصیلی نیست، بلکه آمیزه ای است از قواعد تدوین شده پیشین و دیگر عواملی که از لحاظ برنامه‎ریزی شهری، معماری و مهندسی ساختمان برای مناسب تر شدن محیط مسکونی، ضرورت دارد و در این کار توجه به ویژگی‎های اقلیم و معیشتی، هم چنین خصوصیات زمین نقش اساسی دارند. الف- طرح‎های آماده‎سازی: طرح‎های آماده‎سازی در شهرهایی که فاقد برنامه شهری هستند و یا طرح شهری نامناسب دارند، ابعادی وسیع تر می‎یابند و شناخت عمومی شهر را ضروری می‎سازند، حال آن که در شهرهایی که طرح جامع و تفصیلی مناسب دارند به مطالعات و تهیه نقشه‎های اجرایی و جزییات شهری بسنده می‎شود. این طرح در بردارنده اطلاعاتی است که برخی به صورت نقشه و برخی در چارچوب یک سری گزارش‎ها تدوین می‎شوند. این گزارش‎ها مشتمل به موارد زیر هستند: 1- تفکیک زمین به قطعات کوچک و تعیین تراکم ها 2- تعیین سیستم خیابان ها، کوچه ها، میدان ها، فضاهای سبز، پارکینگ‎ها و فضاهای باز. 3- تأسیسات شهری شامل آب، برق، گاز و فاضلاب. 4- مراکز محلات و خدمات شهری شامل خدمات اداری، تجاری، بهداشتی، آموزش و تفریحی و مانند این ها. 5- ضوابط و معیارهای ساختمان و الگوهای طراحی معماری با در نظر گرفتن وضعیت اقلیمی و معیشتی. تمامی موارد بالا به صورت مجموعه فعالیت‎های هماهنگ و ضروری، مطابق مشروح ماده 41 قانون زمین شهری، تحت نام طرح آماده سازی زمین در اراضی متعلق به سازمان زمین شهری، پیاده و اجرا می‎گردند و شورای عالی شهرسازی و معماری نیز در مصوبه 2/5/1368، لزوم مطابقت محتوای کلیه طرح‎های آماده سازی را با طرح‎های جامع و تفصیلی و هادی به شرح زیر مورد تأکید قرار داده است: «... از تاریخ 2/5/1368 تا اطلاع بعدی کلیه طرح‎های آماده سازی بایستی کاملاً با طرح‎های جامع و تفضیلی و هادی مطابقت کامل داشته باشد و هرگونه مغایرت نسبت به کاربری‎ها و محدوده مصوب توسعه، دارای مغایرت اساسی محسوب شده و تصویب آن در اختیار شورای عالی شهرسازی و معماری است. در مورد شهرهایی که فاقد طرح مصوب توسعه شهری نیز باشند، بایستی امکان و وسعت طرح آماده سازی به تأیید شورای عالی شهرسازی و معماری برسد.»[11] جمعیت شناسان با توجه به روند گذشته رشد جمعیت و میزان رشد کنونی آن، پیش بینی می‎کنند که در کمتر از 25 سال، جمعیت ایران دست کم به دو برابر برسد، بدیهی است جمعیت اضافه شده به هر طریق، محیطی برای زیست خود ایجاد خواهد کرد، به عبارت دیگر، ظرف 25 سال آینده، باید معادل با سطح تمام شهرها و روستاهای موجود، شهر و روستای جدید ایجاد گردید. از سوی دیگر به دلیل تغییر نسبت جمعیت شهری و روستایی و پیش بینی روند آینده آن، بسیاری از محیط‎های جدید زندگی، شهری خواهند بود، بنابراین سطوح شهری در سال‎های آتی بسیار خواهند بود. اکنون نیز مشکل کمبود مسکن از مهم ترین مسایل زندگی شهری محسوب می‎شود و افزایش جمعیت شهرنشین و کمبود مسکن سبب می‎شوند که در مجاورت کلیه شهرهای کشور ساخت و سازهای غیرقانونی گسترش یابند و مجموعه‎های حاشیه شهرها به محل‎های اسکان نامنظم و ناهماهنگ فاقد خدمات تبدیل شوند. از آن جا که این مسأله مدیریت شهری را با مسایل شهرسازی درگیر خواهد کرد، تهیه و اجرای پروژه‎های آماده سازی زمین، این مدیریت را از به کار بستن شیوه‎های برخورد انفعالی به برخورد فعال راهنمایی می‎کند. هم چنین ضرورت استفاده مناسب و زمینه سازی برای امکان بهره برداری از اراضی و زمین هایی را که در اختیار سازمان زمین شهری است لزوم تهیه طرح‎های آماده سازی را نمایان تر می‎کند و شایسته است برای جلوگیری از اتلاف سرمایه ملی (زمین‎های شهری) و استفاده متناسب برای رفع نیازهای ضروری، به تهیه طرح‎های آماده سازی زمین روی آوریم. ب- اهداف راهبردی مورد نظر طرح‎های آماده‌سازی زمین: بنیادی‌ترین هدف پروژه‌های آماده‌سازی زمین، تحقق توسعه شهری از پیش اندیشیده شده و یا طراحی شده برای افزایش عرضه مسکن در بازار عرضه و تقاضای مسکن شهری است. اهداف راهبردی مورد نظر طرح‎های آماده‌سازی زمین را به طور خلاصه می‌توان در زمینه‌های زیر برشمرد:       1- تغییر نقاط ثقل شهری و ایجاد تعادل میان مراکز جمعیتی       2- تنظیم مدیریت اجرایی برنامه‌های توسعه شهری       3- مشارکت مردم در ایجاد محیط زندگی خود       4- تأمین خدمات عمومی از طریق سرمایه‌گذاری‌ها و مدیریت‌های مردمی       5- صرفه‌جویی و یا حذف هزینه‌های دولت در بخش خدمات شهری و به کار گرفتن این سرمایه‌ها در آموزش و تولید       6- هدایت و جابه‌جایی و استقرار جمعیت و جلوگیری از ایجاد زاغه‌نشینی       7- ایجاد تعادل میان سکونت‌گاه‌ها       8- ایجاد اشتغال       9- تهیه زمین در مقیاس انبوه برای ساخت مسکن مورد نیاز جامعه       10- ممانعت از تبدیل زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها به کاربری مسکونی و صنعتی و غیره پ- مراحل آماده‌سازی زمین: مراحل آماده‌سازی زمین مشتمل بر موارد زیر است: 1- مکان‌یابی جهت تعیین حوزه‌های مسکونی: ضرورت تقدم این مرحله‌ از آماده‌سازی زمین از این‌جا ناشی می‌شود که اولا تعدادی از شهرها فاقد طرح‌ جامع هستند، ثانیا بسیاری از زمین‌ها در تملک سازمان زمین شهری خارج از محدوده طرح جامع قرار دارند، ثالثا در شهرهای دارای طرح هادی، محور توسعه شهر به صورت کلی و برای کوتاه مدت تعیین شده است، رابعا در بعضی شهرها به دلیل قدمت طرح جامع آن‎ها، واقعیت موجود با آینده‌نگری‌های طرح مطابقت نمی‌کند. بنابراین برای جلوگیری از توسعه شهر به صورت بی‌قاعده و بدون برنامه و اختصاص زمین‌های مناسب سایر کاربری‌ها به کاربری مسکونی، مکان منطقه مسکونی براساس ضوابط و پس از تحقیقات لازم، مشخص می‌گردد. 2- تهیه طرح‌ آماده‌سازی: نظر به این که آماده‌سازی زمین ادامه منطقی و لازم طرح‎های جامع و تفصیلی است، لذا این مرحله برای شهرهایی که دارای طرح جامع و تفصیلی هستند به انجام مطالعات و تهیه نقشه‌های اجرایی و جزییات شهری موجود شهر مطابقت نداشته باشند، فرایند تهیه طرح آماده‌سازی پیچیده‌تر و طولانی‌تر می‌گردد. 3- اجرای طرح آماده‌سازی: پس از تأیید نقشه‌های فاز 3، عملیات اجرایی شروع می‌شود و تا رسیدن شبکه‌های ارتباطی اصلی به جدول‌بندی و آسفالت‌کاری ادامه می‌یابد. 4- واگذاری زمین: پس از رسیدن شبکه‌های اصلی ارتباطی به جدول‌بندی و آسفالت‌کاری توسط سازمان زمین شهری، واگذاری زمین به متقاضیان مسکن جهت احداث واحدهای مسکونی آغاز می‌شود و به موازات عملیات ساختمانی واحدهای مسکونی،‌ سایر عملیات باقی‌مانده در آماده‌سازی انجام می‌گیرد. 2-3-4-8-طرح‎های شهرهای جدید وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان سیاست گذار اسکان جمعیت،متولی مقوله ایجاد و طراحی شهر‎های جدید در کشور است. اصولاً ایجاد این شهر‎ها به 2 انگیزه شکل می‎گیرد:       1- تمرکز زدایی از کلان شهرها       2- تمرکزگرایی در نواحی کمتر توسعه‎یافته آنچه که در این هدف مستتر است تأکید بر این نکته است که از طریق ایجاد کانون‎های جدید توسعه شهری،بتوان قابلیت‎های توسعه در نواحی مختلف کشور را با ایجاد کانون‎های شهری متناسب فعالیت بخشید و در کنار آن از آسیب‎های تمرکز جمعیتی بصورت غیر ارادی بر فضا‎های شهری و بویژه شهر‎های بزرگ کاست.هر چند در این ره آورد،مسائلی نظیر تثبیت قیمت زمین،کاهش آلودگی‎های مختلف زیست محیطی در شهر‎های بزرگ، بحث انتقال صنایع و نقش‎های خدماتی و... نیز مطرح است لیکن ایجاد تعادل‎های منطقه ای در توزیع جمعیت و فعالیت نقش محوری تری را داراست. شهر‎های جدید از زمان شروع خود، به شکل مشخص  در ایران (1364)،بیشتر سیاست‎های تعادل بخشی و تمرکز زدایی را دنبال می‎کرده اند، هر چند بعد از چند دهه، کارایی و بازده آن‎ها نیازمند بازنگری مجدد است لیکن با حضور خود در صحنه شهرسازی،فصل جدیدی را در این باب گشودند. اما طرح‎های شهر‎های جدید عبارت است از طرح‎هايي كه براي ايجاد شهرهاي جديد طبق تعريف ماده (1) تصويب‎نامه شماره  2340/ت276هـ  مورخ  25/6/1371 در قالب طرح‎هاي كالبدي ملي و منطقه‎اي و جامع ناحيه‌اي ضرورت و مكان ايجاد آن‎ها با سقف جمعيتي و نوع فعاليت معين به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران خواهد رسيد و متعاقب آن و مانند ساير شهرها بايستي براي آن‎ها طرح جامع و تفصيلي تهيه شود. 2-3-4-9-طرح‎های شهرک‎های مسکونی شهرک به محلي اطلاق مي شود که در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها با حد اقل 500 قطعه زمين براي احداث واحدهاي مسکوني به صورت مستقل يا آپارتماني قابل تملک شخصي به اضافه ساختمان‎ها و تاًسيسات مورد نياز عمومي و اجتماعي سکنه به صورت مجتمع براي سکونت و تأمین نيازهاي عمومي و اجتماعي و رفاهي شاغلين بخش‎هاي مختلف اقتصادي و اجتماعي يک منطقه يا به منظور رفع کمبود مسکن و جلوگيري از توسعه بي تناسب شهرهاي مجاور،که به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی ایجاد می‎شوند. 2-3-4-10-طرح‎های شهرک‎های غیر مسکونی طرح‎هايي كه براي ايجاد شهرك غيرمسكوني با عملكرد خاص نظير صنعتي، توريستي، تفريحي و … طبق مقررات و قوانين  مربوط به آن‎ها تهيه مي‌شوند.و اساساً غير مسکونی به ساختمان‎ها و تأسیساتی اطلاق مي شود که براي تأمین نيازمندي‎هاي عمومي، اقتصادي، تجاري، اجتماعي، بهداشتي، تفريحي، آموزشي و نظائر آن در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها ايجاد گردد. در صورتي که ساختمان‎هاي ديگري نيز به اقتضاي نوع فعاليت در مجاورت تأسيسات مذکور ايجاد شود واحد عليحده محسوب نمي شود و از نظر ثبتي قابل تجزيه و تفکيک نيست. در ارتباط با شهرک‎های صنعتی نیز محل و نقشه شهرک برای نیازهای گوناگون بر اساس ضوابط اعلام شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی انجام خواهد شد و در حال شهرک‎های صنعتی از حریم قانونی و استحفاظی شهرها و قانون شهرداری‎ها مستثنی بوده و واگذاری به متقاضیان و حدود و شرایط و نحوه عمل در این خصوص در اختیار مسوولان شرکت شهرک‎های صنعتی است که بر اساس آیین نامه اجرایی این قانون ملاک عمل خواهد بود. 2-3-4-11- طرح‎های بهسازی و نوسازی بافت‎های فرسوده شهری هرچند این طرح ها، از ابعادی، در دل طرح‎های موضوعی شهرسازی قرار می‎گیرند لیکن به دلیل اهمیت و جایگاه بافت‎های قدیم شهری در نظام کنونی شهرسازی کشور، به طور منفک مطرح می‎شوند. ضرورت پرداختی به بافت‎های قدیمی شهر و احیا و نوسازی آن‎ها جهت پذیرش جمعیت و عملکرد مجدد، به دلایل مختلف نظیر واقعیت‎های فعلی شهرها، بر کسی پوشیده نیست. این ضرورت، با توجه به نیاز جمعیتی و توسعه ای شهرها به فضاهای موجود، اهمیتی دوچندان پیدا می‎کند. از نظر سابقه اجرایی، انجام مطالعاتی در این خصوص، به اوایل سده حاضر برمی گردد که در قانون سال 1344 شهرداری‎ها جنبه قانونی پیدا می‎کند به گونه ای که شهرداری‎ها مکلف به انجام وظایفی جهت اصلاح وضعیت کالبدی این بافت می‎شوند. در استمرار این قانون و با توجه به گسترده تر شدن معضل بافت‎های قدیمی شهرها، در اوایل دهه 60، طرح‎های روانبخشی مطرح می‎شوند که مشکلات بافت‎ها را عمدتاً در کالبد فیزیکی بافت جستجو کرده و به خصوص عدم دسترسی به معبر سواره در بافت را به عنوان یک موضوع مهم مورد توجه و تحلیل قرار می‎دهند و لذا جهت پاسخگویی به مشکلات موجود در بافت‎های قدیمی به ارایه راه حل‎های کالبدی و عمدتاً ارائه طرح‎های تعریض و اصلاح گذربندی و معابر می‎پردازند. در دهه 70، با تصویب برنامه پنج ساله دوم و تأمین اعتبار برای انجام طرح‎های بافت‎های مسأله دار شهری، طرح‎های بهسازی و نوسازی بافت‎های فرسوده به شکل جدیدتری طرح می‎گردد که در قالب دو مرحله به شرح زیر انجام می‎گیرد: مرحله اول: شامل تدوین راهبردهای مداخله و تعیین اولویت‎های اجرایی، انجام مطالعات و تهیه طرح‎های بهسازی و نوسازی و تهیه نقشه‎های مرحله اول شامل نقشه‎های معماری فضاها، محوطه ها، شبکه‎های ارتباطی و... مرحله دوم: شامل تهیه نقشه‎های اجرایی و تهیه طرح‎های اجرایی پروژه‎های مختلف. در قالب این دو مرحله در حال حاضر در شهرهایی که با مشکل فرسودگی بافت‎های کالبدی، به ویژه در قسمت‎های مرکزی شهر روبرو هستند. مهندسین مشاور، در حال بررسی و ارایه طرح‎های کالبدی با جهت گیری‎های اجتماعی/ اقتصادی می‎باشند. 2-3-5-طرح‎های ویژه عبارت از طرح هایی است برای بخش هایی از کشور که به علت وجود عامل طبیعی یا ساخته شده و یا برنامه‎های جدید توسعه و عمران و تأثیراتی که در منطقه حوزه نفوذ خود خواهند گذاشت، واجد ویژگی خاص بوده و نیاز به تهیه طرح برای توسعه هماهنگ در محدوده حوزه نفوذ عوامل مذکور دارند، تهیه می‎شود. عنوان و محدوده این طرح‎ها هم زمان با تصویب ضرورت تهیه طرح، حسب مورد به تصویب شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران می‎رسد و نحوه بررسی و تصویب طرح‎های ویژه ای که ضرورت تهیه آن‎ها در چارچوب وظایف قانونی به تصویب شورای عالی می‎رسد، توسط شورای عالی مذکور تعیین خواهد شد.                                       پیوست1 – سیر تحول تاریخی طرح‎های شهری جهت آشنایی هرچه بیشتر با انواع و گونه‎های طرح‎های توسعه شهری لازم است سیر تحول تاریخی طرح‎های توسعه شهری مورد تحلیل و بررسی قرار گیرد.از این رو تحولات شهرها در قالب دو مفهوم «شکل دهی» و «شکل گیری» ارایه می‎شوند. شکل گیری مفهومی است که در شهرهای تاریخی و شهرسازی سنتی مورد توجه بودند، در مقابل مفهوم شکل دهی که بر مبنای طرح و برنامه استوار می‎شود. آنچه امروزه در شهرسازی و دانش برنامه‎ریزی شهری مطرح است، شکل دهی شهرهاست. امروزه طرح‎های شهری بنیادی ترین ابزار شکل دهی شهرها براساس نظم و برنامه از پیش تعیین شده محسوب می‎شوند. از این رو استفاده از طرح‎های شهری به عنوان ابزار تنظیم کننده محیط کالبدی ضروری است. مثلاً با رشد شهرنشینی سالیانه به میزان 4% برای جمعیت شهرنشین در ایران به چندین برابر مقدار موجود خواهد رسید. با آغاز قرن معاصر، به دنبال تحولات اجتماعی، اقتصادی و سیاسی، شهرسازی معاصر و نوین در ایران آغاز گردید و با تصویب قوانین متعدد، تهیه و اجرای طرح‎های خیابان کشی در شهرها شروع شد و مداخلات عمده ای در بافت‎های تاریخی شهرهای ایران صورت گرفت به طور مثال: طرح پیشنهادی شهر همدان به عنوان اولین طرح شهری، توسط کارل فریش (مهندس چرم ساز و رییس کارخانه چرم سازی همدان) تهیه و به وزارت داخله پیشنهاد شد و در آبان 1310 به تصویب وزارت داخله رسید. بدین ترتیب میدان مرکزی، سبزه میدان کهن و شش خیابان شعاعی مرکزی، محلات شهر تغییر کرد. در سال 1312 اولین قانون شهرسازی در ایران در سطح بسیار مقدماتی به نام «قانون تعریض و توسعه معابر و خیابان ها» به تصویب رسید. بر همین اساس بود که در تهران، اگرچه دیوارهای پهن شهر خراب شد و خیابان‎های جدیدی روی خندق‎های کهن ایجاد گردید، لیکن این اقدام بدون پیروی از برنامه ای مشخص گسترش یافت و چنان شد که تهیه نقشه جدید شهر تهران از سوی دولت به مستشاران فرانسوی واگذار گردید. این نقشه که در سال 1316 تهیه شد، اولین نقشه شهرسازی در قرن کنونی و مربوط به شهر تهران بود. دو سال بعد یعنی در سال 1318 که «قانون و آیین نامه پیش آمدگی در گذرها و خیابان ها» تصویب شد، بدنه خیابان‎ها و ساختمان‎های مشرف بر آن ملزم به تبعیت از ضوابط خاصی شدند. در سال 1324 بخش شهرسازی و طرح ریزی در سازمانی آمریکایی موسوم به «سازمان اصل چهار ترومن» (پروژه همکاری آمریکا با ایران) در ایران تشکیل شد و مسولیت آن بر عهده چند مهندس شهرساز از جمله دکتر تورسن و مهندس گیبس نهاده شد. این عده نیز برای اولین بار مطالعات و طرح ریزی سه شهر شیراز، اصفهان و سنندج را به زبان انگلیسی تهیه کردند. که این موضوع بیانگر تأثیر و عمق نفوذ اندیشه‎های غیر ایرانی، در برنامه‎ریزی و طراحی شهری، در آغاز قرن حاضر است. در سال 1327 هم زمان با تاسیس «سازمان برنامه» زمینه‎های اصلی ایجاد ساز و کار و برنامه‎ریزی عمرانی در کشور به وجود آمد. در دهه 30 و دقیقاً در سال 1333 هـ.ش با امضای قراردادی بین هیات عمران بین المللی آمریکا و وزارت کشور اولین گروه از سربازان آمریکایی تحت عنوان گروه صلح و مستشاران اصل چهار ترومن به ایران آمدند و در وزارت کشور مشغول شدند و اولین طرح‎های جامع و 38 طرح عقب افتاده از برنامه اول به مدد آن‎ها تهیه و سرمایه گذاری شدند. به این طرح‎ها می‎توان طرح‎های شبکه بندی و گذربندی نام داد، چرا که چگونگی مصرف زمین کمتر مورد توجه قرار گرفته بود. از جمله این طرح‎ها می‎توان از طرح آلتون برای سنندج، طرح گیبس برای شیراز و طرح کوکس برای اصفهان را نام برد. تصویب قانون «نوسازی و عمران شهری» در سال 1327 و «قانون شهرداری» در سال 1334 و قانون «کمک زمینی برای اجرای برنامه‎های شهرسازی و اقدامات عمرانی» در سال 1339، زمینه‎های حقوقی فعالیت‎های شهرسازی و مدیریت شهری را در شهرها فراهم کردند و از دهه 1340، تهیه طرح‎های شهری در دستور کار کارگزاران قرار گرفت. در اواسط سال 1341 ه ش هم زمان با آغاز برنامه عمرانی سوم و تلاش برای بخشیدن شکلی منطقه ای به برنامه‎های توسعه، طبق قرارداد، دو مهندس شهرساز آلمانی به عنوان مشاور در وزارت کشور و شهرداری تهران استخدام شدند. بدین ترتیب در اداره کل امور شهرسازی وزارت کشور یک واحد سازمانی به نام شهرسازی به وجود آمد. متقارن با آن، مشاوران آمریکایی که طی طرح گروه صلح به ایران آمده بودند، به عنوان کارشناس شهرسازی از طریق وزارت کشور بین شهرهای ایران تقسیم شدند و چند نفر نیز در وزارت کشور مستقر گردیدند و بدین ترتیب طرح‎های شهرسازی گذربندی سابق با مشاوره کارشناسان خارجی به تدریج تبدیل به طرح‎های هادی گردید. به این ترتیب، طرح‎های شهری با کیفیتی که هم اکنون در کشور متداول است از ابتدای برنامه سوم عمرانی کشور (46-1341) آغاز گردید تا این که در سال 1343 وزارت آبادانی و مسکن و به دنبال آن دبیرخانه شورای عالی شهرسازی تاسیس یافت و نظارت در کار تهیه طرح‎های جامع شهرهایی که قرارداد آن‎ها قبلا منعقد شده بود، به عهده دبیرخانه شورای عالی شهرسازی محول شد و اولین شهری که طرح جامع آن توسط دبیرخانه شورای عالی شهرسازی مورد تصویب قرار گرفت «بندر لنگه» در سال 1344 ه ش بود. در برنامه عمرانی چهارم کشور (51-1347) مطالعات مربوط به طرح‎های جامع 20 شهر که بعضی از آن‎ها در برنامه سوم آغاز شده بود، خاتمه یافت و به مرحله اجرا درآمد. شروع واقعی تهیه و اجرای طرح‎های جامع را در ایران، می‎توان هم زمان با تهیه برنامه عمرانی چهارم کشور یعنی در دهه 40 دانست چرا که در این برنامه، طرح‎ها صراحت بیشتری یافتند. براساس برنامه یاد شده، طرح‎ها می‎بایست در دو مرحله اجرا می‎شدند: در مرحله اول شناخت وضع موجود شهر از نظر جمعیتی، اقتصادی و کالبدی و در مرحله دوم، تنظیم برنامه‎های کوتاه مدت شهر بر اساس طرح جامع و انطباق فعالیت‎های شهری با آن، محور موضوعات قرار می‎گرفتند. «قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداری» دراسفند 1345 تصویب گردید و اقداماتی عمده برای تحقق بخشیدن به اهداف برنامه‎ریزی شهری در ایران از این سال آغاز شد. درسال 1347 قانون نوسازی و عمران شهری به منظور تدوین ضوابط نوسازی شهرها تصویب شد تا اصلاحات اساسی در شهرها قانونمند شود. در طی برنامه عمرانی پنجم، برای شهرهایی که در سرشماری 1345 جمعیتی بیش از 25 هزار نفر داشتند، تصمیم به تهیه طرح جامع گرفته شد. در اواخر سال 1351 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب رسید. از آن به بعد نقش و وظیفه دبیرخانه شورای عالی شهرسازی که تا آن زمان کار بررسی و تصویب طرح‎های جامع 17 شهر اول را انجام داده بود، به عهده شورای عالی شهرسازی و معماری گذاشته شد. بعد از تصویب قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اقدام اساسی برای تهیه طرح‎های تفصیلی در مورد شهرهایی که طرح جامع آن‎ها تنظیم یافته بود، آغاز شد. متعاقب آن در قراردادهای تیپ نیز تغییراتی داده شده و به صورت قرارداد تهیه طرح‎های جامع و تفصیلی درآمد که البته قبل از آن اقدامات پراکنده ای در مورد تهیه طرح‎های تفصیلی در چند شهر انجام گرفته بود. در تیرماه 1353 نیز قانون تییر نام وزارت آبادانی و مسکن، به وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب رسید که تعاریف طرح جامع شهر، طرح تفصیلی و طرح هادی در این قانون ارایه گردید. پس از انقلاب در سال 1363 قانون «طرح‎های توسعه و عمران و حوزه نفوذ و تفصیلی شهرها» به جای طرح جامع تصویب و به اجرا گذاشته شد و مقرر گردید که بار دیگر برای همه شهرها، طرح‎های توسعه و عمران تهیه شود. از طرفی سازمان برنامه و بودجه (سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی) نیز در سال 1363 قراردادهای تیپ 12 مطالعه طرح‎های جامع را تغییر داد و قراردادهای جدید را ابلاغ کرد. از سال 1369 شورای عالی شهرسازی با حفظ اختیارات خود در تصویب نهایی طرح ها، اختیار تصویب طرح جامع شهرهایی را که در مناطق جنگ زده واقع بودند و همچنین شهرهایی را که جمعیت آن‎ها طبق سرشماری سال 1365 کمتر از 000/200 نفر بود به شورایی با نام شورای شهرسازی استان به ریاست استاندار و عضویت مدیر کل یا بالاترین مقام استانی و دستگاههای عضو شورای عالی واگذار کرد و همچنین بررسی و تصویب «طرح‎های تفصیلی» شهری و تغییرات آن‎ها در هر استان به عهده همان استانداری گذاشته شد؛ بدین معنی که در هر استان کمیسیونی به نام کمیسیون ماده 5، به بررسی و تغییر طرح‎های تفصیلی می‎پردازد. بدین ترتیب بود که سرعت تصویب طرح‎های جامع شهری و طرح‎های تفصیلی بیشتر شد. آخرین نگرشی که در زمینه تحول طرح‎های جامع، شکل گرفته و از سال 1370 مطرح شده، تهیه طرح جامع شهرستان است که البته چارچوب نظری آن هنوز به طور دقیق مشخص نگردیده است. همچنین با تاسیس شورای عالی هماهنگی ترافیک شهری کشور و استقرار دبیرخانه آن در وزارت کشور، تهیه طرح مطالعه جامع حمل و نقل شهرهای بزرگ کشور نیز در دستور کار قرار گرفته است. از سال 1351، سال تصویب قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تاکنون، در یک سری قوانین و مصوبات، تهیه انواع طرح‎های توسعه و عمران مقرر گردیده و طی قوانین و مصوبات مذکور و نیز طی چند سال مصوبه شورای عالی نحوه بررسی و تصویب آن‎ها تعیین و در این رابطه وظایفی به عهده دستگاه‎های ذیربط محول شده بود. در بیان تفصیلی تر باید گفت؛ در قانون تاسیس شورای عالی نحوه بررسی و تصویب طرح‎های جامع علاوه بر طرح جامع و طرح تفصیلی، طرح هادی و طرح جامع سرزمین نیز تعریف و ضمن تعیین مرجع تصویب طرح جامع سرزمین و تهیه طرح مذکور و طرح هادی تجویز گردیده، در قانون برنامه 5 ساله سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، تهیه طرح‎های ساماندهی فضا و سکونت گاههای روستایی پیش بینی شده، در اساس نامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مصوب مجلس شورای اسلامی تهیه طرح‎های هادی روستایی مقرر و در آیین نامه اجرایی ماده 7 آن مرجع تصویب طرح مذبور مشخص گردیده، در آیین نامه مربوط به نحوه استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به طرح‎های ناحیه ای اشاره و در تصویبه نامه مورخ 5/11/73  هیئت وزیران، مراجع تعریف، تهیه و تصویب آن‎ها تعیین شده، در مصوبه مورخ 2/9/71 شورای عالی اداری تهیه طرح آمایش سرزمین توسط سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی و تهیه طرح‎های کالبدی ملی و منطقه ای توسط وزارت مسکن و شهرسازی به ازای طرح جامع سرزمین تقریر گردیده و بالاخره طی دو تصویب نامه هیات وزیران به تاریخ‎های 25/5/71 و 26/7/74، به ترتیب تهیه طرح‎های شهرهای جدید و مجموعه‎های شهری مقرر و مرجع تصویب آن‎ها معین گردیده است.[12] علت تعدد و تفرق این قوانین و مقررات بر دست اندرکاران و مدیران شهرسازی کشور پوشیده نیست. در واقع افزایش شمار جمعیت شهرنشین به شهرهای کشور در اثر تحولات ساختاری کشور طی چند دهه گذشته به ویژه دگرگونی‎های عمیق اجتماعی و اقتصادی در سال‎های پس از پیروزی انقلاب اسلامی از یک سو و توسعه مفاهیم، مقولات و دیدگاه‎های جدید شهرسازی و گسترش نظامات عملی کنترل و هدایت توسعه در همین دهه‎ها در صف جهانی از سوی دیگر، محافل علمی، اجرایی و قانون گذاری کشور را ظرف 30 سال گذشته و مخصوصاً دو دهه اخیر و بالاخص چند سال گذشته مرتباً به تکمیل و اصلاح قوانین و مقررات شهرسازی ترغیب و بلکه از انجام آن ناگزیر ساخته است. به عنوان نمونه آمارها نشان می‎دهند که نسبت جمعیت شهری و تعداد شهرهای کشور 03/47 درصد و 373 شهر در سال 1355 به 57 درصد و 614 شهر در سال 1375 بالغ گردیده و طبق نتایج پاره ای مطالعات نسبت جمعیت شهری ایران تا سال 1400 به 1/69 درصد و تعداد شهرهای آن به حدود 1932 شهر خواهد رسید.   پیوست2-مراجع مسوول بررسی و تصویب طرح‎ها 1- شورای عالی شهرسازی و معماری ایران؛ این شورا برای نخستین بار در سال 1347 ه. ش برای رسیدگی و پیشبرد اقدامات شهرسازی و هماهنگ نمودن برنامه‎های شهرسازی، تشکیل شد. این شورا مرکب بود از: 1) وزیر آبادانی و مسکن 2) وزیر کشور 3) وزیر اقتصاد 4) وزیر فرهنگ و هنر 5) وزیر آب و برق 6) وزیر بهداری 7) وزیر کشاورزی 8) مدیرعامل سازمان برنامه 9) شهردار تهران 10) رییس دانشکده هنرهای زیبای دانشگاه تهران 11) رییس موسسه تحقیقات و مطالعات اجتماعی دانشگاه تهران. پس از انقلاب نیز اگرچه تعداد اعضای شورای عالی شهرسازی ثابت ماند، اما موارد 9، 10 و 11 از عضویت شورا حذف شدند و در عوض وزیر جهاد سازندگی، وزیر دفاع و پشتبانی نیروهای مسلح و رییس سازمان حفاظت محیط زیست به عضویت شورا درآمدند. در حال حاضر نیز با ادغام دو وزارت خانه جهاد سازندگی و کشاورزی و تشکیل وزارت جهاد کشاورزی، برای حفظ ثبات در تعداد اعضای شورا، ریاست سازمان میراث فرهنگی نیز به عضویت این شورا در آمده است. اهم وظایف شورا، نظارت در تهیه طرح‎های جامع شهری و طرح‎های تفصیلی و بررسی و تصویب آن‎ها بوده و در سال 1351، شورای عالی شهرسازی و معماری تغییر نام داد و هدف آن وسیع تر شد تا مسایل معماری را نیز شامل شود. 2- «دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران»؛ عبارت است از واحدی که تحت نظر معاون شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی که مسولیت دبیری شورای عالی را نیز عهده‌دار می‌باشد، وظایف مقرر در ماده (4) قانون تاسیس شورای عالی را انجام می‌دهد. 3- «کمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران»؛ متشکل از نمایندگان اعضای شورای عالی خواهد بود که به طور کتبی به دبیرخانه شورای عالی معرفی و برای مدت دو سال به عضویت کمیته فنی منصوب می‌شوند و دبیری و اداره جلسات کمیته فنی به عهده دبیرخانه شورای عالی است که جلسات کمیته فنی شورای عالی با حضور حداقل (6) نفر از اعضا و دبیر آن رسمیت می‌یابد. 4- برای انجام سایر وظایف و نیل به اهداف شورای عالی‌، دبیرخانه شورای عالی «گروه تخصصی» لازم را در زمینه‌های مختلف از بین متخصصان مربوطه تشکیل خواهد داد. 5- «شورای شهرسازی و معماری استان» که به موجب مصوبه مورخ 18/2/1357 هیات وزیران به ریاست استاندار و عضویت رییس سازمان مسکن و شهرسازی،‌ رییس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر کل میراث فرهنگی، مدیرعامل شرکت آب و فاضلاب، مدیر کل صنایع، مدیرکل راه و ترابری و نماینده وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح در هر استان تشکیل می‌شود. وظایف شورای استان به شرح زیر است: 1- الف- بررسی و تصویب مقدماتی طرح‎های جامع شهری و ناحیه‌ای و ارسال گزارش و مصوبه طرح‎های مذکور برای رای‌گیری و تصویب نهایی در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران[13]. 2- ب- بررسی و اظهارنظر در مورد سایر طرح‎های جامع شهری و ناحیه‌ای، و طرح‎های مجموعه‌های شهری و ارسال گزارش این بررسی جهت تصویب نهایی در شورای عالی. 3- الف- بررسی و تصویب طرح هادی شهری و طرح‎های سامان‌دهی فضا و سکونت‌گاه‌های روستایی در سطح استان. 4- الف- بررسی و تصویب مغایرت‌های اساسی طرح‎های تفصیلی و تغییرات بعدی آن با طرح‎های جامع مصوب و گزارش آن به شورای عالی برای رای‌گیری و تصویب نهایی. 5- الف- بررسی و تصویب پیشنهادات کمیسیون ماده (13) استان در خصوص انجام اصلاحات و تغییرات در طرح‎های ناحیه‌ای و منطقه‌ای. 5-ب- جلسات شورای استان با شرکت حداقل (6) عضو اصلی با حضور رییس و دبیر رسمیت خواهد یافت و تصمیمات و مصوبات آن نیز با (6) رای موافق معتبر خواهد بود. 5-ج- به منظور جلب مشارکت بیشتر مردم و نهاده‌های محلی، دبیرخانه شورای استان موظف است در حین تهیه و پس از تکمیل مطالعات طرح‎های جامع شهری و ناحیه‌ای حسب مورد، نظرات مردم و شورای شهر و شهرداری و یا فرمانداران و شوراهای شهرستان مربوطه را اخذ و مورد بررسی کارشناسی قرار دهد. 5-د- بعد از بررسی و تصویب هر طرح جامع در شورای استان و کامل‌ شدن صورت جلسات لازم مبنی بر تایید طرح یا اظهار نظر درباره آن‎ها، مراتب همراه با گزارش گردش کار و یک نسخه از صورت جلسات مربوطه و حداقل دو نسخه از اصل طرح و نقشه‌ها و مدارک مربوطه‌ که به امضای دبیر و مهر دبیرخانه شورای استان رسیده باشد، حداکثر ظرف (20) روز برای طی مراحل بعدی به دبیرخانه شورای عالی ارسال خواهد شد. نقشه‌ها و مدارک در مورد طرح‎های جامع شهری عبارتند از: 1- نقشه‌های وضع موجود. 2- سه سند طرح جامع شهر شامل: نقشه کاربری مصوب، محدوده‌های طرح و ضوابط و مقررات اجرایی طرح. نقشه‌ها و مدارک طرح جامع ناحیه‌ای نیز عبارتند از: 1- نقشه‌های وضع موجود. 2- چهار سند طرح جامع شهرستان شامل: نقشه منطقه‌بندی و نقشه کاربری اراضی، ضوابط نحوه استفاده از اراضی، سطح‌بندی خدماتی و مراکز جمعیتی و تعیین اولویت‌ استقرار عملکردها و خدمات. 6- «دبیرخانه شورای شهرسازی و معماری استان»، بخشی از معاونت یا مدیریت شهرسازی و معماری سازمان مسکن و شهرسازی استان که به عنوان واحد استانی دبیرخانه شورای عالی، اداره امور بررسی و تصویب طرح‎ها را به عهده دارد و مسولیت اداره آن با رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان‌ (که سمت دبیر شورا را به عهده دارد) خواهد بود. دبیر جلساتی که برای بررسی و تصویب طرح‎های هادی تشکیل می‌شود، مدیر کل دفتر فنی استان می‌باشد و اداره امور دبیرخانه شورای استان در مورد بررسی و تصویب این طرح‎ها، به عهده دفتر فنی استانداری خواهد بود. 7- «کمیته فنی شورای شهرسازی استان»، کمیته‌ای متشکل از نمایندگان اعضای شورای استان و نماینده استان‌دار از دفتر فنی استانداری است که در سطح کارشناسان مجرب به عنوان نمایندگان مدیران کل و روسای سازمآن‎های عضو به طور کتبی به دبیرخانه شورای استان معرفی و برای مدت (2) سال به عضویت کمیته مذکور تعیین می‌شوند. نمایندگان شوراهای اسلامی شهر و شهرستان و استان در صورت تشکیل و شهرداری مربوطه نیز حسب مورد در کمیته فنی عضویت خواهند داشت. دبیر کمیته مذکور حسب مورد توسط دبیرخانه شورای استان پیشنهاد و با حکم استاندار منصوب می‌شود. 8- «کمیسیون موضوع ماده (5) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران» که «کمیسیون طرح تفصیلی» نامیده می‌شود. الف- جلسات کمیسیون‌های طرح تفصیلی با حضور رییس، دبیر و دو نفر دیگر از اعضا رسمیت خواهد یافت و تصمیمات و مصوبات آن با (4) رای موافق دارای اعتبار است. ب- دبیرخانه کمیسیون طرح تفصیلی و شورای استان موظف است یک نسخه از مصوبات کمیسیون مذکور را با ذکر مواردی که براساس مصوبات شورای عالی با اساس طرح جامع مغایر باشد، در اولین فرصت در شورای استان مطرح نموده و صورت جلسه مربوطه را حداکثر ظرف (15) روز از تاریخ تصویب به دبیرخانه شورای عالی ارسال نماید. دبیرخانه شورای عالی موظف است ظرف (15) روز از تاریخ وصل صورت جلسات فوق‌الذکر نظر خود را در صورت عدم مغایرت اساسی مصوبات مذکور با طرح جامع شهر به دبیرخانه مذکور اعلام و در صورت تشخیص مغایر بودن مصوبات مذکور با اساس طرح جامع شهر، آن را خارج از نوبت نسبت به سایر طرح‎ها در دستور کار شورای عالی قرار دهد. ج- دبیرخانه کمیسیون طرح‎های تفصیلی موظف است قبل از بررسی طرح‎های تفصیلی و تغییرات آن در کمیسیون، علاوه بر انجام بررسی‌های کارشناسی و تخصصی از طریق «کمیته کار» به عضویت نمایندگان دستگاه‌های عضو کمیسیون و (2) نفر از کارشناسان ذی‌صلاح به انتخاب کمیسیون، نظر تهیه‌کنندگان طرح را نیز در مورد پیشنهاد تغییرات طرح‌ مذکور به طور کتبی اخذ و به جلسه ارایه نماید. د- پیشنهاد تغییر در طرح تفصیلی باید دارای توجیه کافی باشد و همراه با گزارش کارشناسی دبیرخانه کمیسیون که حاوی مشکلات موجود در اجرای طرح اصلی و راه حل جای‌گزین خواهد بود، توسط دبیر کمیسیون و پس از طرح در کمیته‌کار جهت بررسی و تصویب به کمیسیون ارایه شود که در صورت تصویب تغییرات پیشنهادی، نقشه جدید تفصیلی عینا با همان مشخصات ترسیمی نقشه اصلی توسط دبیرخانه کمیسیون تهیه و جای‌گزین نقشه قبلی شده و یک نسخه از آن برای اجرا به شهرداری ارسال خواهد شد. 9- «کمیسیون موضوع ماده (13) آیین‌‌نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها» که به طور اختصار «کمیسیون ماده (13)» نامیده می‌شود،‌ عبارت است از کمیسیونی به ریاست استان‌دار و متشکل از معاون عمرانی استان‌دار که در غیاب استان‌دار قایم‌مقام او خواهد بود، رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان که دبیری کمیسیون را نیز بر عهده خواهد داشت، رییس سازمان جهاد کشاورزی استان، مدیر کل دفتر فنی استانداری،‌ رییس سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان و مدیر کل راه و ترابری استان که به منظور بررسی و اتخاذ تصمیم در مورد پیشنهادهای مربوط به احداث ساختمان و تاسیسات و سایر وظایف مقرر در آیین‌نامه مذکور هر استان تشکیل می‌شود. به موجب این تصویب‌نامه، مدیر کل حفاظت محیط زیست و رییس بنیاد مسکن استان عضو کمیسیون خواهند بود.ضمنادر استان تهران به جای رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان، نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی و به جای رییس دفتر فنی استان نماینده حوزه معاونت عمرانی وزارت کشور عضویت کمیسیون را خواهند داشت.[14]   [1] - جهت نگارش متن حاضر از منابع متعددی استفاده شده که مهمترین آن‎ها عبارتند از: (نوریان، 1375)، (توفیق، 1371، صص 32-33)، (هاشمی، ‎ 1367)، (شیعه، 1371) و (بحرینی،1371، صص 335-343) [2] - مراجعه کنید به: (استراتژی درازمدت آمایش سرزمین، جلد 4 و 5، 1356، سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی). [3] - برنامه‎ریزی منطقه‎ای یکی از باسابقه‎ترین و قدیمی‎ترین روش‎های برنامه‎ریزی است که هنوز هم توسط مدیریت شهری در شهرهای بسیار مهم و موفق جهان مورد استفاده قرار می‎گیرد. (زیاری، کرامت‎الله، 1378، اصول و روش برنامه‎ریزی منطقه‎ای، دانشگاه یزد، یزد) [4] - مراجعه کنید به: (آیین‎نامه نحوه بررسی و تصویب طرح‎های توسعه و عمران محلی، ناحیه‎ای، منطقه‎ای و ملی مقررات شهرسازی و معماری کشور، مصوب 12/10/78). [5] Master Plan [6] - مراجعه کنید به: (مشهدیزاده‎دهاقانی، ناصر، 1374). [7] - طرح‎های ساختاری ـ راهبردی از مهمترین برنامه‎های توسعه شهری به شمار می‎آیند که در سال‎های اخیر جایگزین طرح‎های جامع و تفصیلی شده‎اند. به عنوان مثال مراجعه کنید به: (سعیدنیا، احمد، مفاهیم و محتوای طرح‎های ساختاری - راهبردی، مجله آبادی،شماره 36، سال سیزدهم، تابستان 1382). [8] - - جهت کسب اطلاعات بیشتر مراجعه کنید به: (منصوری،1386). [9] - منظور کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، مصوب 1351 می‎باشد. مراجعه کنید به: (دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایرن، 1383، صص83-87). [10] - جهت کسب اطلاعات بیشتر مراجعه کنید به: (منصوری،1386). [11] - در نتیجه تمامی قوانین، مقررات و آیین‎نامه‎ها تدوین شده، سازمان تهیه کننده طرح‎های آماده سازی زمین، وزارت مسکن و شهرسازی بوده و کمیته فنی کمیسیون ماده 5 نیز آن را تصویب می‎کند. [12] - جهت کسب اطلاعات بیشتر مراجعه کنید به: (استراتژی درازمدت آمایش سرزمین، جلد 4 و 5، 1356، سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی). [13] - جهت کسب اطلاعات بیشتر مراجعه کنید به: (دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایرن، 1383). [14] - جهت کسب اطلاعات بیشتر مراجعه کنید به: (نوریان، فرشاد و محمد شریف، 1375، نگرشی بر روند تهیه طرح تفصیلی در شهرسازی، چاپ اول، انتشارات شرکت پردازش و برنامه‎ریزی شهری، تهران)، (توفیق، فیروز، 1371، «طرح‎ریزی کالبدی در ایران و محورهای اصلی آن»، مجموعه مقالات طرح‎ریزی کالبدی، مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران، صص 32-33)، (هاشمی، فضل‎الله، 1367، حقوق شهری و قوانین شهرسازی، وزارت مسکن و شهرسازی، تهران)، (شیعه، اسماعیل، 1371، مقدمه‎ای بر مبانی برنامه‎ریزی شهری، دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران) و (بحرینی، حسین، 1371، «مفهوم و مشخصات طرح‎ریزی کالبدی»، مجموعه مقالات طرح‎ریزی کالبدی، مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران، صص 335-343) Normal 0 false false false false EN-US X-NONE AR-SA MicrosoftInternetExplorer4 /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";}