تراکم ساختمانی یکی از مشخصات مهم و تاثیرگذار در برنامههای توسعه شهری محسوب میشود. تراکم از واژههایی است که معنای لغوی آن با آنچه در زبان و ادبیات تخصصی مورد نظر است، تفاوتهای اساسی دارد. از این رو لازم است برای دریافت هرچه بهتر و بیشتر این مفهوم، از منظر قوانین و مقررات معماری و شهرسازی نسبت به تبیین و تعریف آنها اقدام نماییم. در این بخش با مروری اجمالی بر ادبیات موضوع و بخصوص قوانین و مقررات معماری و شهرسازی به تحلیل و بررسی این مفهوم میپردازیم.
مهمترین تاثیرات ناشی از فروش غیراصولی تراکم و دستاوردهای حاصل از فروش اصولی تراکم در ادامه ارایه شده است که میتواند راهگشای شهرداران محترم در چنین امور مهم و خطیری باشد. چنین دستاوردهایی را میتواند در برنامهریزی اصولی در احداث مرتفع‌ترين بناها و بلندمرتبهسازی مورد استفاده قرار داد. مهمترین نکته قابل توجه در این زمینه عبارتند از:
2-11-2- تراکم ساختمانی از نظر تا عمل:
همانگونه که در مقدمه بحث بیان شد، فاصله قابل توجهی میان مفهوم اصولی تراکم، و آنچه در عمل اتفاق میافتد وجود دارد. به نظر میرسد که نگرانیهای گروههای ذینفع و ذینفوذ جامعه از رواج استفاده از ساختمانهای بلندمرتبه، حاصل از فروش غیراصولی تراکم در دورههای مختلف میباشد. در این دورهها آسیبهای جبران ناپذیری به محیط کالبدی و فضایی شهرها رسیده است؛ صرفنظر از این که با قوانین و مقررات معماری و شهرسازی هماهنگ بودهاند و یا خیر. در این مثالها با توجه به عوارض و ناهنجاري‌هاي بصري ياد شده كه در اثر تراكم بيش از حد و كنترل نشده بناهاي مرتفع به ويژه در مناطق مسكوني تشديد مي‌گردند، مي‌توانند به صورت علائم و مشخصه‌هاي ويژه موجود در محيط زيست در تعارض با نيازهاي واقعي مردم در سلسله‌مراتب ارزشي آنها نقش بسته و موجب احساس عدم قابليت كنترل بر فضاي زندگي، و در نتيجه عدم احساس آسايش و آرامش و رضايت از تجربه زندگي شهري گردد. چنین موضوعی مساله فروش اصولی تراکم را در شهرداریها به چالش کشیده است.
2-11-3- اقتصاد شهری و مساله اخذ عوارض:
در نگاه اصولی به تراکم ساختمانی از منظر مدیریت شهری پایدار، هرگز نباید تراکم به موضوعی برای کسب درآمد در شهرداریها تبدیل شود؛ اگرچه اخذ عوارض مصوب از این گونه بناها امری ضروری و گریز ناپذیر است. نكته اساسي اين است كه صرفنظر از مردود بودن جايگزيني ضوابط مورد نياز با روش غيرمنطقي و غيراصولي اخذ عوارض تراكم مازاد به نحوي كه برای مدت کوتاهی در ايران اعمال گرديده، حتي تهيه طرح‌هاي تفصيلي يا راهبردي نيز در صورت عدم نگرش كافي و جامع به مساله نظارت بر عوارض گوناگون محيطي توسعه‌هاي مرتفع نمي‌تواند جوابگوي معضلات حاصل از فروش غیراصولی تراکم ساختمانی باشد.
2-11-4- تضعیف یا تغییر نشانه‌هاي شهري موجود:
فروش غیراصولی تراکم موجب میشود تا ساختمانهای بلندمرتبه خارج از اصول شهرسازی و یا پیشبینیهای صورت گرفته در طرحهای توسعه شهری احداث شوند. تمايل به احداث ساختمان‌هاي مرتفع به دليل جذابيت اقتصادي و نماديني كه براي مالكين اراضي و صاحبان سرمايه دارد، در صورت عدم اعمال محدوديت‌هاي توسعه از طريق روش‌هاي كنترلي و ضوابط، مي‌تواند مستقيماً باعث انهدام و حذف فيزيكي مناظر و نشانه‌های شهری شود. در کلانشهرها به واسطه فشار حاصل از نيروهاي اقتصادی و اجتماعی آن، نشانه‌های شهری بیشتر تغییر مییابند. روند شتاب زده حذف خانه حياط‌دار از ساختار فضايي کلانشهرها باعث شده، تا به حذف نشانه‌ها و یادمانهای سنتی منتهی شود. چنین رویکردی در فروش غیراصولی تراکم موجب تضعیف هرچه بیشتر یادمانهای شهری شده است. به منظور ارتقای کیفیت سیما و منظر شهری لازم است ساختمانهای بلندمرتبه از طریق فروش اصولی تراکم امکان پذیر شود.
نشانه‌های شهری رابطه مستقیمی با درک مردم از شهر و خوانایی آن دارند. ارزش‌ها بسته به كيفيت منظره يا ماهيت نشانه شهري و نحوه قرارگيري آن در سطح شهر، و يا نقشي كه در بافت و ساختار فضايي شهر ايفا مي‌نمايند، هم مي‌توانند داراي ويژگي‌هاي نمادين و احساسي، و هم خصوصيات حقيقي و عملكردي باشند. علاوه بر جنبه‌هاي زيبايي‌شناختي و دلپذير بودن بهره‌گيري بصري از مناظر كه يكي از پروضوح‌ترين ارزش‌هاي آنها است، يكي از مشخص‌ترين ارزش‌هاي مناظر و نشانه‌هاي شهري، قابليت هويت‌بخشي به بافت و فضاي محلات و مناطق و يا كل شهر است. اين خصوصيت باعث برداشت ذهني مشخص توسط افراد از مكان يا محله‌اي كه نشانه شهري يا در آن واقع گرديده، و يا حداقل در معرض ديد نزديك آن قرار دارد، به عنوان مكاني متمايز و متفاوت با ساير فضاهاي شهري مي‌گردد.
2-11-5- ساختار کالبدی شهرها:
ساختمانهای بلندمرتبه تاثیر به سزایی در تغییر و دگرگونی ساختار کالبدی شهرهای ایفا مینمایند به همین سبب لازم است تا فروش تراکم به صورت اصولی و در خدمت زیباییهای محیطی صورت پذیرد، علاوه بر آنکه سیما و منظر شهری امری تعیین کننده در تصمیمگیریهای مدیریت شهری در این حوزه خواهد بود. ولي در مورد تجربه ساخت و سازهاي دهه اخير در کلانشهرها میتوان گفت که در غياب هرگونه نظارت مؤثر بر مكانيابي و كيفيت طراحي يا تأثيرات منفي محيطي، و از جمله تأثيرات احداث ساختمان‌هاي بلند، طبعاً كثرت و شدت وقوع قابليت‌ها و تأثيرات منفي، قابل قياس با تأثيرات مثبت در اين زمينه نمي‌باشد. تاکید بیمورد بر مكانيزم بازار برای هدایت و مکانیابی ساختمانهای بلندمرتبه شهری موجب میشود، آسیبهای جبران ناپذیری به ساختار کالبدی شهرها وارد آید.
فروش غیراصولی تراکم و احداث برنامهریزی نشدهی ساختمانهای بلندمرتبه مهمترین عامل در ایجاد بي‌نظمي و ناهنجاري‌هاي منعكس در ساختار كالبد هر شهر میباشد. این نابهنجاری نشان از نابساماني‌هاي موجود در فرآيند توسعه و نارسايي‌هاي نظام مديريتي آن شهر دارد، كه اين ناهنجاري‌هاي كالبدي به نوبه خود، مي‌توانند تداوم بخش يا تشديدكننده نارسايي‌هاي موجود در نظام فعاليتي و يا به وجود آورنده ناهنجاري‌هاي فعاليتي جديد باشند.
كوين لينچ نظريه‌پرداز صاحب نام معتقد است، نشانه‌ها و مناظر و عناصر فيزيكي تشكيل‌دهنده هر محله‌اي را، كه در واقع علائم محيطي آن محل محسوب مي‌گردند، به واسطه نقش نماديني كه در ايجاد ارتباط بين ساكنين محل ايفا مي‌نمايند، مي‌بايد يك معيار اجتماعي به شمار آورد. هرچه وضوح و خوانايي اين علائم بيشتر بوده و در ارتباط مستقيم‌تري با عملكردهاي جامعه باشند و ريشه در مكان و زمان فعاليت‌هاي جاري داشته باشند، ارتباط اجتماعي قوي‌تري به وجود مي‌آورند. خصوصيت هويت‌بخشي نشانه‌هاي شهري از سوي ديگر، دربرگيرنده ويژگي‌هاي عملكردي مشخصي نيز مي‌باشد از جمله دسترسي بصري به اين نشانه‌ها منجر به ثبت خاطره آنها در ذهن و در نتيجه كمك به نقش بستن شفاف‌تر ساختار فضايي شهر در ذهن شهروندان و سهولت رجوع ذهني مكرر به اين نشانه‌ها در صورت نياز در هنگام جابجايي در سطح شهر مي‌گردد. بديهي است كه هرچه شهر توسعه بيشتري مي‌يابد، ويژگي‌هاي فوق بر اهميت نشانه‌ها و مناظر پرارزش در رابطه با كيفيت زندگي شهري مي‌افزايد. به نظر میرسد فروش اصولی تراکم بدون در نظر گرفتن نقش نشانه‌های در سیما و منظر شهری امکانپذیر نباشد.
2-11-6- تراکم و مدیریت بصری[1]
واژه تراکم در جريان برج‌سازي‌هاي ده ساله اخير تهران و دیگر شهرهای بزرگ کشور، با نوعی بیتوجهی به سیما و منظر شهری همراه بوده است. مدیریت بصری در حوزه قوانین و مقررات معماری و شهرسازی كمتر مورد توجه قرار است. ضرورت نظارت بر تأثيرات محيطي تراکم ساختمانی اندک اندک بیش از پیش پدیدار میشود. آنچه در برداشت عمومی از فروش تراکم ساختمانی به ذهن متبادر میشود، همان مسالهی شتابان فروش تراكم مازاد و توسعه بناهاي مرتفع میباشد. ساختمان‌هاي مرتفع مؤثرترين، متمايزترين و درعين حال متنوع‌ترين نقش‌ها را در قياس با ساير عناصر و اجزاء تشكيل دهنده ساختار فضايي ـ كالبدي شهرها، در شكل‌دهي به ماهيت، كيفيت و موجوديت بصري فضاها، مناظر و نشانه‌هاي شهري، و با توجه به وجوه گوناگون ادراكي، احساسي، روان‌شناختي، زيبايي‌شناختي، هويتي و عملكردي مرتبط با برداشت‌هاي ذهني افراد از محيط شهري ايفا مي‌نمايند. برداشت ذهني شهروندي از تراكم‌هاي شهري موجود در محيط زندگي‌شان، و تفاوت آن با معيارهاي مطلوب توزيع جمعيت كه از طريق مفهوم ازدحام كه خود، در فرهنگ‌ها و گروه‌هاي اجتماعي گوناگون، با درجات مختلف سنجيده مي‌گردد، تعريف مي‌گردد.[2] فروش غیراصولی تراکم مي‌تواند منجر به استرس و ناخشنودي و عدم آسايش افراد گردد.
2-11-7- تاثیرات اجتماعی و فرهنگی:
فروش تراکم و در نتیجه آن بلندمرتبهسازی، تغییرهای برنامهریزی نشده در ساختار بصري شهرهاست. اگرچه ظاهرا سطحي‌ترين لايه تشكيل‌دهنده و عام‌ترين حيطه در برگيرنده ساختار فضايي ـ فعاليتي آن شهر است، ولي از سوي ديگري، قابل رويت‌ترين وجه تبلور كالبدي روابط اقتصادي، سياسي، اجتماعي و فرهنگي حاكم در درون اجتماع ساكن در آن شهر است كه تعاملات يا تعارضات و ساماندهي‌ها يا نابساماني‌هاي موجود در بطن جامعه را به ملموس‌ترين شكل در معرض ديدگان مسلح به دانش و بينش در زمينه اندركنش جامعه و فضا تجلي مي‌بخشد.
2-11-8- زیباییهای طبیعی و صنعت گردشگری:
بسیاری از شهرهای ایران دارای پیشینهای تاریخی و فرهنگی میباشند و به همین دلیل از آنها انتظار میرود بتوانند به عنوان الگو برای شهرسازی معاصر مطرح شده، مورد استقبال قرار گیرند. اما در کفه دیگر ترازو، فروش غیراصولی تراکم قرار دارد که در آن ساختمانهای بلندمرتبه باعث تضعیف زیباییهای شهری میشوند. در این مثالها ساختمان‌هاي مرتفع مي‌توانند از طريق انسداد زوايا و گستره‌هاي ديد، قابليت دسترسي بصري به مناظر و نشانه‌هاي طبيعي يا مصنوع را در سطح شهر به طرز قابل ملاحظه‌اي كاهش داده و يا به كلي مانع گردند. در تهران طبعا با توجه به عدم اعمال هرگونه نظارت در اين زمينه، موارد نامطلوب بي‌شماري رخ داده كه وضعيت نابساماني به لحاظ ساختار بصري، فضايي و كالبدي شهر به وجود آورده است.
صرفنظر از مناظر و نشانه‌هاي شهري با اهميت كه دسترسي بصري به آنها از نقاط گوناگون شهر مسدود گرديده، يكي از قربانيان ساخت و ساز بناهاي مرتفع، سیمای طبیعی شهرها میباشند. ساختار طبيعي شهرها كه كيفيت ارزش‌هاي بصري آن به طور روزافزوني به واسطه توسعه ناهماهنگ اينگونه ساختمان‌ها با ابعاد واشكال گوناگون به شدت خدشه‌دار گرديده و در حال تنزل است. البته لازم به ذکر است که با تدابیر زیباییشناسانه و تخصصی میتوان از ساختمانهای بلندمرتبه در جهت ارتقای کیفیت سیما و منظر شهری استفاده کرد.[3]
فروش اصولی تراکم میتواند به بهبود سیما و منظر شهری کمک نموده، هماهنگ با خواست و تقاضاهای گروههای ذینفع و ذینفوذ جامعه به کار گرفته شود. در مواردي كه امكان افزايش تراكم در مناطق خاص، البته به ميزان تعيين شده از قبل در طرح‌هاي توسعه باشد، از روش‌هاي مشخص افزايش تراكم مانند، مكانيزم‌هاي تشويقي با معيارهاي اجرايي، كه در جهت حذف يا كاهش قابل توجه تأثيرات منفي محيطي ناشي از احداث اين ساختمان‌ها مورد استفاده قرار مي‌گيرند، بهره‌گيري مي‌شوند و عوارض تراكم نقشي در اين ميان ايفا نمي‌كنند.
2-11-9- هدایت صحیح تراکم ساختمانی:
در این بخش برای درک بهتر موضوع؛ اصول، راهبردها و روشهایی پیشنهاد میشود که بر اساس آنها میتوان به اصلاح هرچه بهتر فروش اصولی تراکم پرداخت. قوانین و مقررات معماری و شهرسازی میتوانند پیشراننده یا بازدارنده باشند. این موارد به اختصار عبارتند از:
1- فروش اصولی تراکم لازم است بر اساس حفظ حریم ساختمان‌ها و بناهای باارزش شهری صورت پذیرد. يكي از ساده‌ترين روش‌ها محدود نگاه داشتن ارتفاع ساختمان‌ها در بخشهای باارزش و تاریخی شهرهاست.[4]
2- تناسب ارتفاع ساختمان‌ها با موقعیت آنها از اصول دیگر فروش اصولی تراکم ساختمانی به شمار میآید[5]. ضوابط شهری میتواند متناسب با تفاوت چشماندازهای شهری، تنوع یابد. لازم است در اتخاذ چنین تصمیمهایی، مشورت تخصصهای عمده شهرسازی و طراحی شهری؛ بر اساس اصول، قوانین و مقررات معماری و شهرسازی مورد نظر مدیریت شهری قرار گیرد.
3- آموزش عموم مردم و بخصوص گروههای تاثیرگذار جامعه برای مشارکت حداکثری در کنترل نظام مدیریت شهری به نفع هدایت صحیح قوانین و مقررات معماری و شهرسازی در زمینه ساختمانهای بلندمرتبه شهری، یکی از مهمترین موارد در آن خواهند بود. آموزش میتواند گروههای ذینفع و ذینفوذ جامعه را در کنار مدیریت شهری قرار دهد.
4- فروش اصولی تراکم بر اساس نیازهای واقعی اقتصادی و فرهنگی جامعه، سهم ویژهای در انطباق هرچه بیشتر تصمیمات مدیریت شهری با اصول توسعه پایدار و برنامهریزیهای شهری و منطقهای دارد. لازم است مدیریت شهری چنین تصمیمهایی را بر اساس خواست و نیاز واقعی شهروندان اتخاذ نمایند. [6]
[1] - جهت کسب اطلاعات بیشتر مراجعه کنید به: (بهرام عبدالله خان گرجي، فصلنامه شهرسازي و معماري، مجله آبادي، شماره 37، زمستان 81- شماره دوم، دوره جديد، ص 122 تا 131).
[2] در اين راستا، نظريه پرداز ديگر، رونالد اپل پارد بر اين عقيده است كه دسترسي اهالي هر مرحله به مفاهيمي از قبيل قابليت سكونت محيط، هويت محله و احساس تعلق به محله، مشروط به در نظرگرفتن معيارهاي بيشتري در قالب طراحي شهري، از قبيل درجه آسايش، آرامش و راحتي، ارتباط بصري، سهولت دسترسي به مكان‌ها، ساخت بصري محله و حتي حجم ترافيك است.
[3] - به عنوان مثال در كشور آمريكا، مساله حفاظت از مناظر و نشانه‌هاي شهري هم در رابطه با منظره‌هاي مهم طبيعي مانند كوهستان‌ها، رودخانه‌ها و سواحل دريا، و هم در رابطه با ساختمان‌ها و نشانه‌هاي باارزش مصنوع، به عنوان بخشي از قوانين ايالتي حفاظت از محيط زيست شكل گرفت. به عنوان نمونه لايحه مديريت جداره ساحلي شهرها در ايالت واشينگتن در سال 1971 كه شامل ملاحظاتي در مورد حفظ ديد عمومي به سواحل مي‌گرديد، از طريق محدود نمودن ارتفاع ساختمان‌ها در برخي از خيابان‌هايي كه منتهي به سواحل دريا مي‌گرديدند و يا در نزديكي ساحل واقع گرديده بودند، اين قوانين را به مورد اجرا گذاشت.
[4] اين روش در پايتخت و تعدادي از مراكز ايالات (مانند آستين، دنور، لينكلن، ساكرامنتو و تالاهاسي) در جهت حفظ دسترسي بصري به ساختمان‌هاي فرمانداري اجرا مي‌گردد.
[5] مانند شهرهاي لينكلن و تالاهاسي در ایالات متحده امریکا
[6] - جهت کسب اطلاعات بیشتر مراجعه کنید به: (بهرام عبدالله خان گرجي، فصلنامه شهرسازي و معماري، مجله آبادي، شماره 37، زمستان 81- شماره دوم، دوره جديد، ص 122 تا 131).
